(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)曾經(jīng)地產(chǎn)界的“并購(gòu)大王”中國(guó)奧園，終于交出了可以稱得上是“雖遲但到”的業(yè)績(jī)成績(jī)單。而在此之前，它已掙扎了近兩年的時(shí)間。

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近日，中國(guó)奧園連續(xù)發(fā)布3份財(cái)報(bào)，并披露了關(guān)于境外債務(wù)重組的最新情況。這會(huì)是奧園復(fù)牌的預(yù)兆嗎？奧園的經(jīng)歷又是否能成為其他出險(xiǎn)房企的參考？

兩年虧超400億元

在離除牌期限僅剩不到3個(gè)月的時(shí)間，7月第一個(gè)交易日的前夜，奧園終于將債務(wù)重組的方案公之于眾。隨即披露的，還有包括2021年年報(bào)、2022年半年報(bào)以及2022年年報(bào)在內(nèi)的3份遲到的財(cái)報(bào)。

根據(jù)中國(guó)奧園披露的最新方案，境內(nèi)債務(wù)方面，完成本金逾人民幣327億元現(xiàn)有境內(nèi)融資安排的展期；境外債務(wù)方面，與境外債償還本金總額的約33.01%的債權(quán)人小組達(dá)成協(xié)議。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這體現(xiàn)了其在債務(wù)重組方面取得明顯進(jìn)展。

奧園同時(shí)補(bǔ)發(fā)了之前所有未能按時(shí)刊發(fā)的業(yè)績(jī)報(bào)告，雖然因持續(xù)經(jīng)營(yíng)的不確定性，審計(jì)機(jī)構(gòu)出具了“不發(fā)表意見(jiàn)”的非標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告，但這依然被看作是奧園復(fù)牌在望的信號(hào)。

奧園過(guò)去兩年的經(jīng)營(yíng)狀況也隨之浮出水面。根據(jù)財(cái)報(bào)，2021年和2022年，中國(guó)奧園的虧損分別為354.88億元和84.96億元，即兩年來(lái)虧損總額超400億元。此外，由于還款違約以及交叉違約，截至2022年底奧園的流動(dòng)負(fù)債已超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)。

奧園也在過(guò)去兩年的時(shí)間里埋頭解決流動(dòng)性以及現(xiàn)金流問(wèn)題。從其剛剛披露的境外債務(wù)全面重組方案看，主要包括債務(wù)展期、發(fā)行新股、債轉(zhuǎn)股、永續(xù)債等形式，與此前出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組邏輯基本一致。

“復(fù)牌將提振奧園的經(jīng)營(yíng)，有助于銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)恢復(fù)正常態(tài)勢(shì)，有助于提升債權(quán)人、供應(yīng)商等對(duì)公司信心，有利于債務(wù)重組及推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水表示。

危局仍未盡解

回看危機(jī)發(fā)生之前，奧園可謂是地產(chǎn)界出名的“并購(gòu)大王”。從房地產(chǎn)到物業(yè)平臺(tái)，均以頗為迅猛的速度收入囊中。由于快增長(zhǎng)、加速并購(gòu)模式，奧園一度被業(yè)內(nèi)稱為“新華南五虎”，在最高峰的2020年，奧園以1330.1億元的銷售規(guī)模躋身千億房企的隊(duì)列。

與之同步的是奧園一路見(jiàn)漲的資產(chǎn)負(fù)債率和負(fù)債總額，并最終吞下瘋狂并購(gòu)的苦果。危局剛剛發(fā)生時(shí)，奧園便選擇了以引入國(guó)資戰(zhàn)投為化險(xiǎn)的核心戰(zhàn)略，這一與眾不同的方式也在當(dāng)時(shí)引發(fā)了眾多關(guān)注。

回到眼前，制定出完整的重組方案是以?shī)W園為代表的的出險(xiǎn)房企化解危機(jī)的關(guān)鍵一步，但也只是回到正常經(jīng)營(yíng)的第一步。

“重組本身對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和品牌影響等都具有積極作用，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨壓力的情況下?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企債務(wù)工作處置的相關(guān)策略是科學(xué)正確的，是市場(chǎng)化法治化化債工作思路在具體企業(yè)上的重要體現(xiàn)。

在這場(chǎng)想要擺脫危機(jī)并重獲新生的持久戰(zhàn)里，中長(zhǎng)期流動(dòng)性恢復(fù)的“回血”，才是最終完成自救的關(guān)鍵。正如奧園方面所言，當(dāng)前地產(chǎn)銷售行情持續(xù)下滑，消費(fèi)者購(gòu)房信心嚴(yán)重不足。確保兌付與交樓，以及應(yīng)對(duì)未來(lái)行業(yè)形勢(shì)有可能更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

“公司剛剛進(jìn)行了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，力爭(zhēng)以最少資源消耗堅(jiān)持最長(zhǎng)發(fā)展時(shí)間，最大程度整合奧園的所有資源，精打細(xì)算分秒必爭(zhēng)，堅(jiān)持到市場(chǎng)回暖階段有所作為?！眾W園方面表示。

復(fù)牌之路如何發(fā)力？

“復(fù)牌與債務(wù)重組二者之間本就是相互作用的關(guān)系，債務(wù)重組的重大進(jìn)展將會(huì)助推奧園加速實(shí)現(xiàn)復(fù)牌，補(bǔ)發(fā)年報(bào)也是復(fù)牌指引的重要內(nèi)容，完成這兩項(xiàng)舉措后，奧園近期實(shí)現(xiàn)復(fù)牌的可能性大大提升。奧園復(fù)牌后，也能逐步回歸正常運(yùn)營(yíng)軌道，加速走出困境，提振資本市場(chǎng)對(duì)公司的信心?！?/p>

正如諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄所言，當(dāng)下中國(guó)奧園債務(wù)重組、財(cái)報(bào)發(fā)布同時(shí)傳來(lái)的好消息，無(wú)論對(duì)于房企本身還是行業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，都釋放了積極信號(hào)。

“奧園的重組也是房企債務(wù)處置的非常重要的案例，和金科等企業(yè)的案例類似，都是下半年取得重要突破、具有行業(yè)標(biāo)桿的重要事件?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

此前的4月13日，在停牌一年多后，融創(chuàng)中國(guó)復(fù)牌的消息使得行業(yè)為之一振；6月14日，專門從事綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目的朗詩(shī)綠色管理也正式復(fù)牌。但對(duì)于目前行業(yè)里至20余家停牌上市房企來(lái)說(shuō)，退市風(fēng)險(xiǎn)并未遠(yuǎn)離，仍需緊鑼密鼓推進(jìn)自救。

著眼于債務(wù)重組、財(cái)報(bào)補(bǔ)發(fā)和復(fù)牌交易之間存在的相輔相成的良性循環(huán)，劉水表示，出險(xiǎn)房企目前面臨的最緊要的任務(wù)，一是補(bǔ)發(fā)業(yè)績(jī)報(bào)告和債務(wù)重組刻不容緩，二是恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)也要盡快推進(jìn)。

“目前出險(xiǎn)房企面臨的最緊要任務(wù)之一就是停牌公司爭(zhēng)取盡快復(fù)牌?！眲⑺赋?，推進(jìn)復(fù)牌需要做的有補(bǔ)發(fā)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)報(bào)告、推進(jìn)債務(wù)重組取得明顯進(jìn)展，并證明遵守相關(guān)上市規(guī)則，完成復(fù)牌指引動(dòng)作等。

對(duì)于盡快恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)，劉水認(rèn)為，首先要盤活存量項(xiàng)目，積極推進(jìn)保交樓任務(wù)；其次是加速推進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售去化，快速回籠資金，保障企業(yè)現(xiàn)金流入，增強(qiáng)償債能力。(完)

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