文/龐無忌

(資料圖片僅供參考)

今年以來，核心城市土拍升溫，成都、南京、蘇州、廈門等此前土地市場(chǎng)表現(xiàn)低迷的城市熱度明顯回升，前兩年拿地謹(jǐn)慎的民營房企也開始“殺”回來了。

核心城市土拍升溫

5月25日，合肥進(jìn)行年內(nèi)第三批次集中供地，4宗宅地總起價(jià)48.7億元。經(jīng)過競逐，最終3宗地封頂進(jìn)入競品質(zhì)階段、1宗地溢價(jià)成交，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，總成交金額約55.6億元。此次土拍共吸引近30家房企報(bào)名參拍，與此前各地土拍參與者不多、大量地塊流拍的情況相比，熱度已明顯回升。

5月23日，杭州2023年第四批集中供地出讓9宗地塊，總土地出讓金138億元，平均溢價(jià)率9.4%。中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，此次杭州土拍三分之二的地塊封頂搖號(hào)，溢價(jià)率高位運(yùn)行。其中的新街地塊參與搖號(hào)企業(yè)數(shù)量高達(dá)66家。而且民營房企拿地積極，濱江等本土房企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈。

同日，南昌市迎來2023年第二批次土拍，共7宗地出讓，最終以4宗觸頂、1宗溢價(jià)、1宗底價(jià)成交、1宗流拍收官，攬金超30.78億元，平均溢價(jià)率12.76%。

今年以來，成都土拍熱度不減，多宗地塊價(jià)格觸頂搖號(hào)成交。截至5月19日，成都一批次供地計(jì)劃清單里的土地拍賣全部完成，成功出讓34宗宅地，僅一宗流拍，成交金額達(dá)311億元。

5月10日，廈門2023年首場(chǎng)土拍共出讓3宗宅地，起拍總價(jià)91.9億元。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，廈門這場(chǎng)土拍最終攬金共計(jì)101.45億元，平均溢價(jià)率達(dá)10.39%。廈門此次土拍熱度雖不及2021年前兩輪集中土拍，但較去年各批次已然有了明顯提升。

在今年自然資源部對(duì)集中供地政策進(jìn)行了優(yōu)化完善后，多城采取“以需定供”“少量多次”的供應(yīng)方式以維持市場(chǎng)供求平衡及土拍熱度。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來（截至5月23日），中國300城住宅用地成交9113.5萬平方米，較去年同期下降28.6%。進(jìn)入5月以來，土地市場(chǎng)較上月有所回暖，全國300城住宅用地成交1989.3萬平方米，較上月同期增長70.1%，較去年同期下降9.2%，降幅有所收窄。

三四線地市仍低溫運(yùn)行

中指研究院分析師孟新增指出，銷售市場(chǎng)的分化直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)呈現(xiàn)分化加劇趨勢(shì)。2023年以來，熱點(diǎn)一二線城市土拍熱度有所回升，但絕大多數(shù)三四線城市土地市場(chǎng)仍低溫運(yùn)行。

從成交來看，今年以來（截至5月23日）一線城市土地成交534.8萬平方米，較去年同期下降2.7%；二線城市成交3830.6萬平方米，較去年同期下降18.5%；三四線城市成交4748.1萬平方米，較去年同期下降36.8%。與一線城市的“微跌”態(tài)勢(shì)相比，三四線城市土地成交規(guī)模降幅較大。

孟新增指出，整體而言，全國住宅用地成交仍呈縮量態(tài)勢(shì)。一方面，在住宅銷售市場(chǎng)尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金面承壓及多地“集中供地”模式調(diào)整等因素影響下，地方政府推地力度整體較弱。另一方面，受近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，企業(yè)投資審慎，且多向核心城市聚集。

值得注意的是，核心城市土拍升溫受到多重因素影響。比如：今年以來，樓市銷售升溫，融資放寬，房企回款增加，手頭有錢了。而且各地政府推了不少好地，好地段的房子一般不愁賣，所以參拍企業(yè)多了。此外，近兩年房企拿地大幅收縮，如果不及時(shí)補(bǔ)倉，未來可能會(huì)陷入無項(xiàng)目可開發(fā)的情況，因此，許多房企開始回歸。

民營企業(yè)頻頻現(xiàn)身

近期，在杭州、成都等地的土拍市場(chǎng)中，民營企業(yè)久違地再次成為“主力軍”。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2022年，22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國企占比37%，地方國資占比42%，民企占比僅16%，央國企、地方國資是拿地主力。2023年以來，在銷售預(yù)期好轉(zhuǎn)帶動(dòng)下，北京、上海、杭州等城市土拍升溫，熱點(diǎn)地塊競爭激烈，拿地企業(yè)整體仍以央國企為主，但部分城市民企拿地金額占比提高。

截至5月21日，今年以來，22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國企占比54%，民企占比29%，北京、上海、廈門、南京、蘇州仍以央國企為拿地主力，而杭州、成都、寧波城市民企拿地金額占比有所提升。如杭州民企拿地金額占比在六成以上，5月23日出讓9宗地全部為民營房企摘取，其中濱江仍為民企拿地主力；成都更多為當(dāng)?shù)孛衿?，如誠一投資、四川邦泰置業(yè)、樂山海天、嘉禾興等。

展望后市，孟新增認(rèn)為，短期來看，全國土地供求縮量趨勢(shì)或延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢(shì)或更加明顯，預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升，而銷售市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)或仍低迷。

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