文/龐無忌

在今年2月和3月房地產(chǎn)市場熱度出現(xiàn)一輪快速回升之后，4月份市場表現(xiàn)如同“一腳剎車”，樓市復(fù)蘇節(jié)奏明顯放緩。

每當(dāng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折式變化，總會(huì)引發(fā)諸多猜測：復(fù)蘇提前結(jié)束了？房價(jià)還會(huì)暴漲？這些想法可能誤判了樓市。

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復(fù)蘇“踩剎車”

國家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅整體回落，新房、二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均較上月減少。

特別是二手房市場，降溫趨勢更為明顯。70城中，4月二手房價(jià)環(huán)比上漲的城市減少了21個(gè)；二、三線城市二手房價(jià)均現(xiàn)“停漲”態(tài)勢，一線城市漲幅也有所收窄。

房價(jià)乏力的背后是房地產(chǎn)銷售的放緩。3月下旬以來，主要城市房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇進(jìn)度也出現(xiàn)明顯放緩。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)銷售面積環(huán)比下跌25%-50%。

國家統(tǒng)計(jì)局前一天公布的房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積等反映供給端的指標(biāo)同比跌幅亦有所擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖動(dòng)力減弱的態(tài)勢。

在連續(xù)兩個(gè)月的大幅回暖之后，樓市熱度走降，這意味著什么？樓市又“熄火”了嗎？

樓市并沒有“火起來”

實(shí)際上，今年以來樓市并沒有“火起來”。根據(jù)官方的判斷：中國房地產(chǎn)市場總體依然處于調(diào)整階段。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉日前指出，盡管房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。

值得注意的是，從官方近兩日發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，4月份房地產(chǎn)市場銷售端和供給端出現(xiàn)冷熱分化。

一方面，銷售端持續(xù)回暖，1-4月份中國商品住宅銷售面積、銷售額同比增幅均擴(kuò)大；全國新建商品住宅銷售額絕對規(guī)模僅低于2021年同期峰值水平。

但另一方面，房企拿地、投資、新開工等供給端數(shù)據(jù)依然趨冷。銷售端的改善并沒有傳導(dǎo)到供給端，兩端反饋時(shí)滯較長，意味著其中仍有環(huán)節(jié)未打通。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，供給端的制約因素在于部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置和債務(wù)償還等尚未完成，導(dǎo)致開發(fā)商整體拿地、開工的積極性較低。

在這一背景下，樓市“大火”、房價(jià)“暴漲”的說法都缺乏基礎(chǔ)。后續(xù)個(gè)別熱點(diǎn)城市的個(gè)別項(xiàng)目或現(xiàn)熱銷，但并不意味著大面積、大幅度的升溫會(huì)緊接著出現(xiàn)。

樓市也并未“涼下去”

多項(xiàng)指標(biāo)指向4月樓市復(fù)蘇節(jié)奏放緩，但這并不意味著樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)冷了。

一般而言，每年春節(jié)后至3月份樓市成交沖高，4月份，特別是4月下半月開始，成交活躍度會(huì)有所下降，因?yàn)樾￡柎旱摹爸髁姟辟I房入學(xué)需求已基本釋放完畢。

排除季節(jié)性因素的影響，只看絕對規(guī)模，其實(shí)目前主要城市房地產(chǎn)市場包括銷售量、房價(jià)等仍處于相對較高的位置。

以北京為例，4月份北京市二手住宅網(wǎng)簽量為13928套，雖然較3月份的22192套下降明顯，但與去年同期基本持平。需要看到，一個(gè)月1.3萬套的網(wǎng)簽量并不低，市場處于不冷也不熱的狀態(tài)。

應(yīng)該如何看待樓市階段性復(fù)蘇放緩？貝殼研究院市場分析師劉麗杰認(rèn)為，在一季度市場需求集中釋放后，市場交易量季節(jié)性回落，價(jià)格環(huán)比漲幅收窄，這是市場修復(fù)過程中的自然回落和調(diào)整，是市場向合理中樞修復(fù)過程中的正常振蕩。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄則認(rèn)為，在經(jīng)歷了前兩月大幅回漲后，房地產(chǎn)市場從強(qiáng)復(fù)蘇轉(zhuǎn)入弱修復(fù)階段。她預(yù)計(jì)，5月市場大概率延續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢，較4月波動(dòng)幅度不會(huì)太大。

一線城市韌性較強(qiáng)

需要看到，4月份一線城市房地產(chǎn)市場依然“堅(jiān)挺”，顯現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，將為后續(xù)市場的持續(xù)復(fù)蘇提供支撐。58安居客研究院院長張波指出，4月份，一線城市新房價(jià)格環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大；二手房價(jià)也保持環(huán)比增長。

“今年的樓市復(fù)蘇是從熱點(diǎn)一二線開始的”，張波說，尤其是在一線城市，樓市熱度已經(jīng)傳導(dǎo)到了土地市場。例如上海今年第一批次集中供地成交額高達(dá)519億元人民幣，參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)近6年最多。他認(rèn)為，一線城市的房價(jià)未來波動(dòng)會(huì)呈現(xiàn)“振幅小、向上趨勢不變”的特征。

招商基金研究部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛認(rèn)為，中長期來看，年內(nèi)房地產(chǎn)企穩(wěn)向好是大概率事件，特別是2023年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將帶動(dòng)房地產(chǎn)回暖?？紤]到居民部門購房信心與意愿修復(fù)等因素，他傾向于認(rèn)為，年內(nèi)房地產(chǎn)市場會(huì)呈現(xiàn)出漸進(jìn)式復(fù)蘇，不同城市、不同地區(qū)復(fù)蘇的節(jié)奏有所分化。

后續(xù)各地支持性政策或加碼

4月以來樓市提振政策持續(xù)加碼，鄭州、杭州、合肥等重點(diǎn)城市縮小限購范圍，上海上調(diào)多子女家庭住房公積金貸款額度，北京房山發(fā)布引才聚才政策等。

劉麗杰認(rèn)為，官方已明確在“房住不炒”前提下繼續(xù)支持剛性和改善性住房需求，預(yù)計(jì)短期住房政策保持寬松并持續(xù)生效，有助于促進(jìn)市場量價(jià)平穩(wěn)修復(fù)。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，二季度，各地樓市政策或繼續(xù)優(yōu)化，如重點(diǎn)一二線城市庫存較高的郊區(qū)或按照“一區(qū)一策”原則，優(yōu)化限購條件和“認(rèn)房認(rèn)貸”政策；結(jié)合生育政策，對二孩以上家庭的限購套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予支持；降低稅費(fèi)等。

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