從去年下半年的每35-40次帶看成交一套,到現(xiàn)在每20-22次帶看就能成交一套,春節(jié)前后,小原明顯感受到自己所服務(wù)片區(qū)二手房帶看成交率的提升。小原的感受并不是個(gè)例。北京商報(bào)記者近日在北京城六區(qū)走訪二手房市場了解到,包括朝陽大望路、東城和平里、豐臺木樨園和石景山魯谷等多個(gè)典型片區(qū)的二手房帶看成交率較去年下半年都有較大幅度的提升,部分片區(qū)的帶看成交率從過去的40次左右成交提升至20次左右成交,交易周期也有一定縮短。
但來自一線經(jīng)紀(jì)人的判斷,這并非所謂的熱火朝天的“小陽春”,積壓的需求、下調(diào)的報(bào)價(jià)是這波集中成交的關(guān)鍵。且從周成交的情況看,北京整體市場已經(jīng)出現(xiàn)量增乏力的局面。待這部分低價(jià)房源成交后,市場將迎來橫盤期。
(相關(guān)資料圖)
周期、帶看成交比均提速
所謂帶看成交率,指的是房源帶看次數(shù)與成功交易的點(diǎn)值。因大部分賣方會選擇多家中介公司掛牌,因此并沒有官方口徑,更多的數(shù)據(jù)來自經(jīng)紀(jì)人的口口相傳。
小原是一家頭部中介公司和平里片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人,據(jù)他介紹,自己服務(wù)的片區(qū)去年二手房市場的平均帶看成交率大概在2.5%左右,也就是帶看40次成交一次,今年開年至今,這一數(shù)據(jù)提升至5%上下?!斑@個(gè)數(shù)據(jù)并不是北京全市平均值,跟片區(qū)的活躍度有很大關(guān)系,我們?nèi)ツ陰Э?5-40次才會成交,豐臺木樨園片區(qū)就要增加到40-45次才成交,有時(shí)候會更多?!?/p>
馮偉是某頭部中介公司木樨園片區(qū)的一名經(jīng)紀(jì)人,因?yàn)楦≡羞^兩套互賣的房源,漸漸熟悉起來。
兩人有交集的小區(qū)在寶匯苑,是木樨園片區(qū)一個(gè)1999年前后的小區(qū),也是馮偉“了如指掌”的一個(gè)小區(qū)。
“寶匯苑這樣的項(xiàng)目要更慢一些,物業(yè)差、臨街、超過20年了,這樣的項(xiàng)目帶看成交率要到2%,也就是50次可能才成功,但像悠勝美苑基本報(bào)價(jià)合適8-10次就算多的。”但馮偉也強(qiáng)調(diào),哪一個(gè)小區(qū)的單體帶看成交率其實(shí)對經(jīng)紀(jì)人來說意義并不大,服務(wù)片區(qū)的整體帶看成交率提升才是他們更看重的。他向北京商報(bào)記者證實(shí)了小原口中的帶看率差異和提升?!半m然提升的幅度不像小原他們和平里那么明顯,但還是有的,而且我個(gè)人服務(wù)的客戶90%都是醞釀很久的,一旦看定房源,成交周期非常短,這也是市場一種提升吧?!?/p>
同比降價(jià)房源占大多數(shù)
盡管一南一北兩家頭部中介公司的經(jīng)紀(jì)人均證實(shí)了目前北京二手房市場帶看成交率的提升,但他們并不認(rèn)為“小陽春”全面到來。
“現(xiàn)在賣得快的要么是極為稀缺,要么是同比降價(jià)的?!毙≡宰约悍?wù)的和平里片區(qū)為例,目前比較搶手的小區(qū)為和平里中街3號院、和平新城等物業(yè)好、比較新的小區(qū)。而此前因升學(xué)大熱的地壇北里、化工大院以及青年湖小學(xué)對口片區(qū)均有不同程度的回落。
馮偉同樣表示,上述提到的寶匯苑,以該小區(qū)三套門店成交的房源為例,同為53平方米、西南朝向的大一居,低樓層,裝修程度大致相當(dāng),同為滿五唯一商品房,2021年4月、7月成交的兩套價(jià)格分別為319萬元和317萬元,今年春節(jié)前老客戶委托的一套報(bào)價(jià)僅為307萬元。
“雖然有業(yè)主著急賣的因素,但前兩套,特別是319萬那套也是著急賣,當(dāng)時(shí)業(yè)主和我們的評估報(bào)價(jià)也在330萬元,眼下的307萬元報(bào)價(jià)目測一周之內(nèi)就能成交,但這套房子一旦成交,買家對于這個(gè)小區(qū)新的心理價(jià)位也會隨之形成?!瘪T偉表示。
對于兩位經(jīng)紀(jì)人的判斷,北京商報(bào)記者走訪多個(gè)片區(qū)時(shí)多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也予以證實(shí)。在石景山區(qū),京漢旭城一套88平方米的西南向、中間樓層兩居室近期的成交報(bào)價(jià)為563萬元,而在某頭部中介公司的后臺,去年同期戶型、樓層、首套二套條件差不多的房源,成交價(jià)為590萬元;在朝陽區(qū),因教育配套曾受到家長追捧的珠江帝景近期的一套128平方米兩居室成交價(jià)格約為1178萬元,去年同期大致相當(dāng)?shù)姆吭闯山粌r(jià)為1275萬元……
存量釋放的“臨界點(diǎn)”
“現(xiàn)在的問題是,雖然成交的效率提高了,但并不是小陽春就徹底來了?!狈?wù)兩個(gè)完全不同的片區(qū),當(dāng)下的境況也不盡相同,但無論是小原還是馮偉,從自身摸底市場以及與外帶客戶交流,眼下的北京市場回溫屬于“累計(jì)需求釋放”+“低價(jià)房快速成交期”。
在小原看來,現(xiàn)在有點(diǎn)像2020年的3、4月份,必須要買、不得不買的,碰上價(jià)格特別合適的,就快速出手。不一樣的是,當(dāng)前購房者的耐心更強(qiáng),賣了房子不著急買慢慢看的越來越多。“這可能就是市場穩(wěn)定給購房者的信心,但小業(yè)主卻沒有這么淡定,市場還沒上行,小業(yè)主的心態(tài)先躁動(dòng)起來?!?/p>
小原直言,自己并不掌握北京全市的數(shù)據(jù),但從公司領(lǐng)導(dǎo)開會反饋的信息來看,近期賣得好的都是那些報(bào)價(jià)比較“到位”的房源。據(jù)小原透露,目前公司的這類房源已經(jīng)出現(xiàn)消化大于收房的情況,且小業(yè)主惜售的情況明顯。買家基于對市場的判斷如果持續(xù),待這部分低價(jià)房源成交后,市場可能會迎來橫盤期。
小原和馮偉用近期他們有過帶看或成交的10個(gè)小區(qū)為例,包括前兩年大火的德勝片區(qū),除了陽光麗景、中駿等次新盤、高端改善項(xiàng)目、老破小們均有下行。
小原服務(wù)的和平里片區(qū)中,此前同期成交量比較大的和平里五區(qū)、化工大院、地壇北里等,與去年同期比,大部分的報(bào)價(jià)下調(diào)了5%左右?!爱?dāng)然,也有不少業(yè)主要求報(bào)高的,我們一般的操作是說清楚我們對這套房子的判斷、合理的報(bào)價(jià)區(qū)間、成交的可能性,比較盲目報(bào)價(jià)浪費(fèi)雙方的時(shí)間,但如果業(yè)主堅(jiān)持高報(bào),我們也只能尊重,但一般就不能是‘必看好房’了?!?/p>
來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也證明了市場的不穩(wěn)定:中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2023年第1周(1.2-1.8)北京二手房住宅成交量僅為1777套,較上周大幅下降44.87%;第2周(1.9-1.15)重回3000套以上,達(dá)到3361套;第3周(1.16-1.22)和第4周(1.23-1.29)受春節(jié)因素影響合計(jì)成交量為1988套;第5周(1.30-2.5)、第6周(2.6-2.12)北京二手房住宅成交量呈持續(xù)上升態(tài)勢,第5周二手房成交2814套,第6周為3190套。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱,去年12月北京市場極端低溫,當(dāng)前逐漸恢復(fù)到去年正常水平。從周成交的情況看,積壓需求為后續(xù)抬升奠定基礎(chǔ),但可以看到北京整體市場已經(jīng)出現(xiàn)量增乏力的局面。預(yù)計(jì)到4、5月份二手房如果沒有明顯的政策,市場將會迎來橫盤期。
北京商報(bào)記者 王寅浩
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