走過2022，進(jìn)入2023。紓困一年，“三支箭”密集落地后，地產(chǎn)迎來關(guān)鍵性轉(zhuǎn)折點(diǎn)，疊加疫情全面放開后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的大背景，市場(chǎng)對(duì)于2023年房地產(chǎn)走向預(yù)期普遍向好。

(資料圖)

辭舊迎新之際，房地產(chǎn)“保交付”大年也迎來年終檢驗(yàn)。往年業(yè)內(nèi)諸多年終榜單多集中于銷售規(guī)模，今年卻更改為交付成果，背后寓意不言而喻。

房企實(shí)力的比拼成為了交付比拼，交付的重要性被提到了前所未有的高度。

比如，金科就將“保交樓”列為“頭號(hào)工程”，甚至以“保交樓”作為經(jīng)營原則，通過差異化鋪排復(fù)工方案、建立復(fù)工復(fù)產(chǎn)監(jiān)控機(jī)制、實(shí)行專款專用等措施千方百計(jì)保交付。

新年假期剛過，金科全年交付成果也隨之出爐：2022年1-12月全口徑共計(jì)交付項(xiàng)目149個(gè)、交付批次252個(gè)、交付體量1281萬平方米，僅住宅交付總套數(shù)82618戶。其中，提前交付項(xiàng)目51個(gè)。

定調(diào)“保交樓后，金科曾迅速召開過一場(chǎng)專題會(huì)議，彼時(shí)金科創(chuàng)始人、總策劃師黃紅云，董事長周達(dá)、總裁楊程鈞全部出席，整場(chǎng)會(huì)議沒有多余議題，只圍繞“保交樓”展開，定調(diào)要克服一切困難，堅(jiān)決打好“保交樓、穩(wěn)民生”攻堅(jiān)戰(zhàn)。

如今來看，這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)成果顯著，甚至提前交付51個(gè)項(xiàng)目。更為重要的是，這些數(shù)據(jù)體現(xiàn)的不僅是量的交付，更是有品質(zhì)的交付，是交付力、產(chǎn)品力和服務(wù)力的綜合成果，這與金科“既保交付、又保品質(zhì)”的交付體系密不可分。

2022年，金科、萬科、龍湖、綠城、遠(yuǎn)洋和美的置業(yè)等房企，在內(nèi)部搭建“交付體系”，從產(chǎn)品、工程和服務(wù)三個(gè)板塊構(gòu)建全周期交付體系，總結(jié)歸納出一整套工程品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)體系，成為“交付時(shí)代”的典型房企。

但各家體系的環(huán)節(jié)各有偏重性，金科的特點(diǎn)是“保交付上能打硬仗，品質(zhì)方面嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娇量獭！?/p>

擰成了一股繩：組建攻堅(jiān)作戰(zhàn)隊(duì)

打硬仗主要體現(xiàn)在其強(qiáng)有力的作戰(zhàn)隊(duì)伍，以及縝密的作戰(zhàn)體系。

據(jù)了解，金科成立了從上至下的“保交樓工作組”，總部層面以總裁為組長，聯(lián)席總裁、副總裁為執(zhí)行組長，運(yùn)營、財(cái)務(wù)、風(fēng)控、法務(wù)、成本、工程、客服等中心部門負(fù)責(zé)人為組員，全面統(tǒng)籌保交樓工作。

各大區(qū)域公司也相繼成立屬地化“保交樓工作小組”，重點(diǎn)研究和解決符合本區(qū)域、本城市各項(xiàng)目的相關(guān)重點(diǎn)問題和關(guān)鍵路徑，對(duì)交付有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目實(shí)行“一盤一策”；如今，這一機(jī)制已延伸至項(xiàng)目層面。

“保交樓各級(jí)小組每周都要召開例會(huì)，梳理保交樓工作堵點(diǎn)，然后各區(qū)域公司上報(bào)需要緊急解決的事項(xiàng)，集團(tuán)會(huì)采取‘綠燈’方式，隨時(shí)組織專題會(huì)予以解決。”一位金科高管介紹。

“現(xiàn)在上下統(tǒng)一，已經(jīng)擰成了一股繩。”該人士表示，管理層前所未有的重視，創(chuàng)始人黃紅云對(duì)內(nèi)多次強(qiáng)調(diào)保交樓是企業(yè)生存根本，董事長周達(dá)更是將保交樓作為當(dāng)前經(jīng)營管理工作的首要任務(wù)，總裁楊程鈞層層壓實(shí)目標(biāo)。

為了力保前端生產(chǎn)，金科建立了一套從工程進(jìn)度、資金監(jiān)管到施工質(zhì)量保障的保交付機(jī)制，包括建立復(fù)工復(fù)產(chǎn)周報(bào)機(jī)制，強(qiáng)化交付風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控，統(tǒng)一并綁定運(yùn)營計(jì)劃、資金計(jì)劃，以及加強(qiáng)工地遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)用等。

這套機(jī)制落地到區(qū)域?qū)用?，更為厚?shí)。如，金科豫魯區(qū)域不僅推出特色化工地開放日，從工法工序、交付標(biāo)準(zhǔn)、精細(xì)化工程及高品質(zhì)施工等幾個(gè)層面透明化展示工程品質(zhì)與進(jìn)度；并且堅(jiān)持高頻次工程直播，彌補(bǔ)因疫情影響工地開放日落地難的缺陷，年度直播近百場(chǎng)；大本營重慶區(qū)域也推出線上工程進(jìn)度播報(bào)、線下多頻次工地開放日的組合拳全面展示施工進(jìn)度；川云區(qū)域一年內(nèi)開展“預(yù)鑒·新藍(lán)圖工地開放日”線上線下參觀活動(dòng)高達(dá)30余場(chǎng)，讓業(yè)主真正“近距離”看到生產(chǎn)建造的每個(gè)過程。

連續(xù)接“箭”：融資“活水”涌入

面對(duì)保交樓的重任，金科還設(shè)置了激勵(lì)考核，鼓勵(lì)各區(qū)域公司積極尋求各方支持，將政府保交樓政策的支持、紓困資金的引入與區(qū)域公司下半年目標(biāo)責(zé)任書、月度經(jīng)營考核掛鉤，設(shè)置了300-500萬的專項(xiàng)激勵(lì)。

據(jù)悉，金科華北區(qū)域已獲得政府紓困資金支持，為沈陽三個(gè)項(xiàng)目解決了資金困境，是沈陽首批獲得政府紓困資金的項(xiàng)目；兩廣區(qū)域也取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，南寧軌道地產(chǎn)并購世茂金科·博翠江山二期，成為廣西首創(chuàng)國企入資助力民企保交付案例；川云區(qū)域“金科·集美公館”被納入首批德陽市政府“保交樓”項(xiàng)目，獲批近億元貸款。

根據(jù)金科此前公布的三季報(bào)數(shù)據(jù)，截至2022年9月末，金科已累計(jì)獲批國家及地方政府專項(xiàng)借款資金額度約12億元，其中近6億元可用資金已撥付至項(xiàng)目公司，一定程度上緩解了項(xiàng)目層面的短期資金流動(dòng)性壓力。

更為關(guān)鍵的是，自地產(chǎn)穩(wěn)融資“三支箭”密集落地以來，融資“活水”不斷涌向金科。其不僅展開了“第三支箭”股權(quán)融資行動(dòng)，還接連獲得多家銀行授信支持，與光大銀行重慶分行、建設(shè)銀行廣西壯族自治區(qū)分行、建設(shè)銀行山東省分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。

12月29日臨近新年，金科又與中原銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得中原銀行50億元綜合融資服務(wù)。

正是這樣一支攻堅(jiān)隊(duì)伍，對(duì)內(nèi)對(duì)自己層層加碼，對(duì)外積極尋求支持，使得金科在大考之年完成交付項(xiàng)目149個(gè)，提前交付項(xiàng)目51個(gè)，交付體量1281萬平方米。

從圖紙開始：123道標(biāo)準(zhǔn)卡點(diǎn)

不止于此，保交付呈現(xiàn)的僅是一個(gè)進(jìn)度結(jié)果，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，關(guān)注的還有交付品質(zhì)，兩者合二為一才是真正意義上的交付。

從方寸圖紙到產(chǎn)品形成，每前進(jìn)一步，不僅是施工進(jìn)度的推進(jìn)，更是品質(zhì)的步步鎖定，不斷累積而成，金科149個(gè)項(xiàng)目高質(zhì)量交付背后，是這一套體系不斷重復(fù)運(yùn)轉(zhuǎn)的結(jié)果，這也是其交付體系被冠以“嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娇量獭钡挠蓙怼?/p>

金科品質(zhì)交付的精細(xì)化過程管控，是前置到方案設(shè)計(jì)階段開始的，將交付周期拆解為交付前、交付中、交付后3個(gè)部分，整個(gè)流程被切分成123道工序，如同制造業(yè)的精細(xì)化生產(chǎn)流程一樣，每一道工序均制定有嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)。

為了保證設(shè)計(jì)圖紙真正落地，金科甚至專門成立了產(chǎn)品力提升小組，率先設(shè)立“產(chǎn)品體驗(yàn)官”，定期現(xiàn)場(chǎng)巡查，定時(shí)交圈總結(jié)。

尤其是交付前的“9361”四個(gè)交付管控節(jié)點(diǎn)，按照交付前9個(gè)月、6個(gè)月、3個(gè)月起，從建筑、地庫、項(xiàng)目周邊、景觀園林、大堂門廳、物業(yè)中心用房等維度多次勘驗(yàn)，保證項(xiàng)目進(jìn)展及品質(zhì)；到交付前1個(gè)月，組織“業(yè)主開放日”活動(dòng)，由專業(yè)工程師陪同預(yù)檢，整個(gè)流程共計(jì)76項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)動(dòng)作的行動(dòng)體系。

為了結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，金科將管控模式更新為以“集團(tuán)專項(xiàng)檢查+區(qū)域月度檢查+項(xiàng)目周檢”的模式，構(gòu)建了三級(jí)管控體系，嚴(yán)格控制項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

落地到各區(qū)域公司，拆分的更為細(xì)致，金科重慶區(qū)域制定出十大專業(yè)質(zhì)量管控體系，上千個(gè)質(zhì)量管控節(jié)點(diǎn)，欲“出于圖紙，而超越圖紙”；豫魯區(qū)域則是強(qiáng)化工程體系建設(shè)，建立了1個(gè)制度、16個(gè)辦法、8個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、7個(gè)指引、7個(gè)配套文件。

“各大區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入內(nèi)卷模式，不僅拼按期交付，更在拼按質(zhì)交付。”上述高管透露道，總部對(duì)交付風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)控卡的很嚴(yán)格，每季度會(huì)發(fā)布竣工交付風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目紅黃燈預(yù)警，整個(gè)流程沒有漏洞可鉆。

頭尾閉環(huán)：鎖定交付品質(zhì)

金科的交付體系中，有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一個(gè)是實(shí)行“樣板帶路”制度，堅(jiān)持樣板先行，在外立面、景觀、室內(nèi)施工前，需要先保證樣板段施工質(zhì)量滿足設(shè)計(jì)要求，方可大面積施工，相當(dāng)于列車的“火車頭”，帶動(dòng)的是整個(gè)交付工程品質(zhì)。

另一個(gè)是“交付點(diǎn)評(píng)”制度，項(xiàng)目交付前，先行組織各部門聯(lián)合巡檢，針對(duì)交付項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)存在的問題提出整改、提升意見，待項(xiàng)目整改完成后，才能交付。

“樣板帶路”是頭，“交付點(diǎn)評(píng)”是尾，一頭一尾形成閉環(huán)，中間則是嚴(yán)苛的質(zhì)量管控體系，鎖定整個(gè)交付前品質(zhì)。

進(jìn)入交付過程則與對(duì)內(nèi)的嚴(yán)苛風(fēng)格截然相反，金科交付現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)出兩種風(fēng)格：一種是高效解決問題，另一種是溫情收房體驗(yàn)。

進(jìn)入到交付環(huán)節(jié)，最受業(yè)主稱道之處，就是從發(fā)現(xiàn)問題到解決的高效。金科“柳州攬山庭”項(xiàng)目交付期間，甚至做到了5分鐘內(nèi)上門、15分鐘內(nèi)處理解決、3天內(nèi)整改回訪的極速處理，有業(yè)主驚嘆“有種風(fēng)馳電掣的感覺”。

每一戶業(yè)主都有專屬陪驗(yàn)小組全程驗(yàn)房，是金科交付的標(biāo)配。驗(yàn)房工程師一對(duì)一全程陪同，大至公共空間的單元門禁、公共電梯，小至家里的門窗、地面、墻面、開關(guān)、防水層、陰陽角等，如發(fā)現(xiàn)問題立即整改。

據(jù)了解，金科豫魯區(qū)域通過配備專業(yè)驗(yàn)房師，報(bào)事處理采用“117法則”，即當(dāng)天上報(bào)、當(dāng)天復(fù)核查驗(yàn)、7天內(nèi)反饋處理進(jìn)度；華東區(qū)域更是由區(qū)域副總、城市公司副總及項(xiàng)目總等高管全程陪同收房，被業(yè)主形容為“高管面對(duì)面”，這一舉措在兩廣區(qū)域則是被稱為“高管陪驗(yàn)”。

按期按質(zhì)硬核交付再疊加軟服務(wù)，金科全年149個(gè)項(xiàng)目、1281萬平交付成果背后，不僅是交付力的體現(xiàn)，更是產(chǎn)品力與服務(wù)力加持的結(jié)果，也是其期末答卷里的加分項(xiàng)。

對(duì)于金科而言，交付僅是開始，更多的美好服務(wù)在交付后。正如金科業(yè)主所言，一見傾心的相遇，定義品質(zhì)生活的標(biāo)準(zhǔn)；看過廣闊的世界，就更懂美好生活。

關(guān)鍵詞： 管控模式 交付點(diǎn)評(píng)