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兔年春節(jié)前，徐涇老集鎮(zhèn)的居民們要迎來一件喜事：翹首以盼的新家終于要和大家見面了。2023年1月中旬，徐涇老集鎮(zhèn)“城中村”改造項目的1700多套安置房即將交付。

說是搬新家，也是回老家。從上海市房管局了解到，徐涇老集鎮(zhèn)城中村改造是全市第一個實現(xiàn)100%原址回遷的項目，安置房標準對標商品房。

自2020年被列入民心工程以來，上海城中村改造全面提速，將于2032年徹底改造完成。這無疑是一項浩大工程，資金需求大、資金平衡困難。在地方財力有限的情況下，如何拓寬社會資本渠道，讓城中村改造可持續(xù)，是一個值得思考的議題。由地方民企主導(dǎo)，總投資118億元的徐涇老集鎮(zhèn)改造，或許是值得參考的藍本。

臨近深冬，在一處距離國家會展中心不遠的小區(qū)工地，工人們在做最后的準備工作，干得熱火朝天。項目經(jīng)理告訴記者，目前，工地上正在進行綠化鋪裝，為居民入住提供更好的環(huán)境。眼前，15棟淡灰色高層住宅拔地而起，讓人很難想象，幾年前，這里曾是藏污納垢的城中村。

徐涇有著1400多年歷史底蘊，曾是“十一五”期間新農(nóng)村建設(shè)的“新星”，但在依托大虹橋區(qū)域優(yōu)勢快速城鎮(zhèn)化的過程中，鎮(zhèn)中心區(qū)域發(fā)展逐漸滯后。和周邊相比，老集鎮(zhèn)的形象界面不佳，很多是農(nóng)民自建房和老舊集資房，不少建造于上世紀80年代前后，墻體已經(jīng)開裂，還有違章搭建，存在安全隱患。一到下雨天，道路會變得泥濘不堪，墻皮因為受潮而掉落；很多地方因為道路太窄，連消防車都開不進來。長此以往，徐涇老集鎮(zhèn)變成了名副其實的城中村。

在改造過程中，老集鎮(zhèn)引入一家近30年發(fā)展歷史的本土企業(yè)燦輝國際，與徐涇資產(chǎn)合資組建上海新徐涇城實業(yè)有限公司，牽頭打造建筑面積超55萬平方米的俊燦星城項目。雖然盼著動遷，但是很多居民都有故土情結(jié)，不想離開住了一輩子的地方。所以，項目采用原址回遷的模式，讓老集鎮(zhèn)保留原來的煙火氣，又增添了國際住區(qū)的品質(zhì)。

在2014年以前，包括徐涇老集鎮(zhèn)在內(nèi)的很多城中村很難找到根治辦法，最關(guān)鍵的掣肘就是巨額改造成本。2014年起，上海集體經(jīng)濟組織可以引入合作單位共同改造開發(fā)，這一創(chuàng)新機制帶來轉(zhuǎn)機。

要讓城中村改造可持續(xù)，必須要算好“大賬”，既保民生，又要讓企業(yè)在這項“微利”事業(yè)中有開發(fā)動力。在徐涇老集鎮(zhèn)開發(fā)中，鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織引入燦輝國際聯(lián)合體，實行一二級聯(lián)動滾動開發(fā)進行整體運作。

由于項目起步早，開發(fā)公司起初經(jīng)歷了不少波折?！耙驗槲覀兏苍诋?shù)兀瑢π鞗芤黄苡懈星?，所以一致決定在改造中讓利給百姓，所以我們的投入很高，導(dǎo)致收益率處于偏低水平。”高紅宇坦言，到了2016到2017年，受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，原來的資金平衡被打破，面對可能帶來的虧損，管理層幾經(jīng)考量，最終決定先做出品質(zhì)。

作為回遷房的涇悅雅苑自2019年年末啟動開發(fā)到2023年1月完成交付，過程中幾經(jīng)坎坷，除了克服疫情影響，還配合進博會等重大展會活動和配套工程建設(shè)調(diào)整進度，與此同時，開發(fā)單位傾注資源，終于保證如約交付。除了安置房，項目內(nèi)還配備了商業(yè)辦公、配套公路，幼兒園、養(yǎng)老院和公共綠地，帶動解決徐涇老集鎮(zhèn)以往生活配套服務(wù)設(shè)施不足的問題。其中，鎮(zhèn)屬集體企業(yè)——徐涇資產(chǎn)公司在改造項目中代表鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織持有10%股權(quán)，通過股權(quán)分成可以獲取商品住宅出售、商業(yè)租賃收入等多種收益，保障村民的后續(xù)權(quán)益。目前，項目正在穩(wěn)步建設(shè)中。

從2014年到2020年，在全市49個試點中，有38個項目采用合作改造模式，占比達到80%?；剡^頭來看，在地方財力有限的情況下，通過引入社會資本，讓城中村實現(xiàn)徹底改造，成為一條有效路徑。從上海市房管局相關(guān)部門了解到，針對改造資金需求大且平衡困難等痛點，相關(guān)政策體現(xiàn)在“兩舊一村”實施意見中。接下來，將全面落實“兩舊一村”實施意見，細化深化城中村改造各類支持政策，加快政策落地。(完)

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場調(diào)控 平衡困難