文/龐無(wú)忌

最近，北京不少“陽(yáng)康”們都去看房了。北京海淀區(qū)一位中介經(jīng)紀(jì)人表示，上周末突然忙起來(lái)了，二手房帶看量、簽約量都出現(xiàn)暴增。

(資料圖)

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，上周北京新房成交量環(huán)比上漲54.2%，二手房成交量環(huán)比上漲23.51%；成交活躍度明顯上升，增幅居于各大城市之首。

除北京外，長(zhǎng)三角城市寧波和蘇州上周新房成交量也出現(xiàn)明顯上漲，寧波環(huán)比漲41.85%，蘇州漲28.6%。另外，成都和廈門(mén)二手房成交量上漲幅度也較大。

房?jī)r(jià)分化：未來(lái)會(huì)更明顯

2023年是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)嗎？

從房?jī)r(jià)來(lái)看，經(jīng)過(guò)2021年下半年以來(lái)的持續(xù)降溫，不少城市房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回1年前甚至2至3年前。2022年4月開(kāi)始，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)2015年12月以來(lái)的首次同比下跌，此后房?jī)r(jià)保持同比下跌。

截至2022年11月份，70個(gè)城市中，有40個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格低于2020年(跌回兩年前)，部分三線城市如北海、岳陽(yáng)、哈爾濱、大理等房?jī)r(jià)比2020年時(shí)還低10%左右。

廊坊是房?jī)r(jià)下跌幅度最大的城市之一。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)，廊坊房?jī)r(jià)自2017年7月開(kāi)始下跌，至2022年7月已累計(jì)下跌46個(gè)月。

房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，當(dāng)然意味著購(gòu)房成本降低。不過(guò)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌的城市大多是人口流出、城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不那么強(qiáng)的地方。

未來(lái)隨著各城市競(jìng)爭(zhēng)加劇，房?jī)r(jià)分化更為明顯，這些城市房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步下跌的可能。因此，許多購(gòu)房需求并不急迫的人，仍處于觀望階段。

一二線城市：面臨“買(mǎi)房窗口”

對(duì)于生活在一二線核心城市的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房邏輯可能完全不同。當(dāng)然，每個(gè)人每個(gè)家庭情況不同，個(gè)人財(cái)力也不同，可能并不存在統(tǒng)一的買(mǎi)房最佳時(shí)機(jī)。

2022年，一線和核心二線城市部分區(qū)域房?jī)r(jià)仍有小幅上升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京、上海、南京、杭州、寧波、南昌、濟(jì)南、青島等城市新房?jī)r(jià)格與去年同期相比仍有小幅上漲。

對(duì)于這些城市的改善性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，明年可能是個(gè)買(mǎi)房窗口。理由很簡(jiǎn)單，這類需求受到政策的強(qiáng)力支持。國(guó)家已經(jīng)明確，將支持住房改善視為擴(kuò)大內(nèi)需的重要任務(wù)。

過(guò)去房地產(chǎn)的政策支持更多針對(duì)剛需，也就是首次置業(yè)的群體。2022年，首套房的首付比例和房貸利率接連下調(diào)。目前重點(diǎn)城市首套房首付和利率已基本上處于歷史最低水平了。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，103個(gè)城市首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155個(gè)基點(diǎn)和100個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。不過(guò)在北京等一線城市針對(duì)改善性需求的二套房貸政策則仍處于相對(duì)高位，降幅不大。

購(gòu)房需求：向核心城市改善群體集中

改善性購(gòu)房者也就是換房子的、想要住的更好的人。過(guò)去換房子是很難的。核心城市住房?jī)r(jià)格高，人均住房面積小，老房子占比高。許多家庭都是4到5口人擠在60平方米左右的老房子里，居住條件亟待改善。但換房門(mén)檻和需要積累的換房成本非常高。

今年，國(guó)家已經(jīng)把改善性需求作為政策支持重點(diǎn)之一。預(yù)計(jì)明天還會(huì)有新的政策出臺(tái)，一些限制性政策比如“認(rèn)房又認(rèn)貸”等會(huì)被取消，換房子可以能省點(diǎn)錢(qián)、省點(diǎn)心。

2023年：寬松政策還會(huì)繼續(xù)

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)限制性政策不斷退出。一年有上千條相關(guān)政策密集出臺(tái)，創(chuàng)下歷年之最。當(dāng)前房地產(chǎn)的政策已經(jīng)處于2016年以來(lái)最為寬松的時(shí)間，而且預(yù)計(jì)這樣的全面寬松的狀況還會(huì)在2023年繼續(xù)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2023年，市場(chǎng)不會(huì)再持續(xù)下跌了，而是在各種政策的幫助下開(kāi)始企穩(wěn)。銷售總體穩(wěn)定的背后是區(qū)域結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步分化，頭部市場(chǎng)比如一線城市、長(zhǎng)三角、珠三角的核心城市等將占據(jù)更高的份額。

最后，需要看到，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，最重要的影響因素并不是當(dāng)期的供求關(guān)系，而是預(yù)期。而2021年以來(lái)，樓市發(fā)生的最大變化就是——房?jī)r(jià)上漲預(yù)期被打破了。人們普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)很難再出現(xiàn)過(guò)去那樣的普漲了。

如果這個(gè)預(yù)期沒(méi)有發(fā)生變化，那么未來(lái)幾年，市場(chǎng)就很難出現(xiàn)類似2009年、2016年那樣的大幅上漲，加之各種支持性政策提供的購(gòu)房政策優(yōu)惠，這對(duì)剛需、換房群體來(lái)說(shuō)，其實(shí)是個(gè)比房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期更好的交易窗口。

但對(duì)于投機(jī)炒房者而言，一旦房?jī)r(jià)上漲預(yù)期被打破，也就很難通過(guò)加杠桿炒房來(lái)獲得財(cái)富。要知道，國(guó)家對(duì)“房住不炒”的定位是始終未變的，投機(jī)炒房既不會(huì)得到政策支持，也會(huì)面臨更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

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