“取消認(rèn)房又認(rèn)貸”、“鼓勵(lì)老年人投親購(gòu)房”、“下調(diào)住房貸款利率”......今年3月1日，鄭州率先出臺(tái)寬松新政，打響了官方正式松綁樓市政策的第一槍。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，在政策端持續(xù)發(fā)力下，3月份鄭州已顯露出較為明顯的回升跡象，二手房一季度成交規(guī)模高于去年同期，且3月成交恢復(fù)速度先于新房。

3月二手住宅成交環(huán)比漲五成，同比仍下跌

具體來(lái)說(shuō)，從3月鄭州二手住宅成交表現(xiàn)來(lái)看，3月成交規(guī)模較2月增加超1000套，但仍不及去年同期水平。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年3月鄭州二手住宅成交套數(shù)為3627套，較2月上漲55.53%，與去年同期相比下跌11.62%。

從鄭州二手住宅市場(chǎng)均價(jià)看，3月鄭州二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為14093元/平方米，環(huán)比微漲0.16%，同比下跌2.62%，跌幅較上月收窄1.08個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心預(yù)計(jì)，接下來(lái)，隨著市場(chǎng)信心進(jìn)一步提升，鄭州二手住宅市場(chǎng)均價(jià)大概率延續(xù)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)。

鄭州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，新政出臺(tái)后，市場(chǎng)總體比較平穩(wěn)，3月份成交量較2月上漲也是以往慣例，今年2月份有春節(jié)，成交量環(huán)比上漲也是正?，F(xiàn)象。目前價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯的大波動(dòng)，不過(guò)購(gòu)房者的入市步伐有所加快。

該經(jīng)紀(jì)人稱，其經(jīng)手的一套二手房源于新政出臺(tái)后成交。該房源于去年掛牌，由于房齡較大且位于頂層，加之房東此前并非誠(chéng)意出售，房源一直未成交。今年新政出臺(tái)后，有客戶對(duì)房屋有意向，最終房東降價(jià)2萬(wàn)元出售。

據(jù)上述經(jīng)紀(jì)人反映，“雖然有降價(jià)出售的房源，也有客戶臨時(shí)跳價(jià)的，但總體還是比較平穩(wěn)的。很難說(shuō)新政落地對(duì)市場(chǎng)的真實(shí)反應(yīng)，總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)前鄭州市場(chǎng)二手房的表現(xiàn)整體好于一手房，主要還是看客戶的需求，如果首付比較緊張的客戶，會(huì)選擇新房的多一些，因?yàn)橐恍潜P都有針對(duì)首付的一些活動(dòng)；如果客戶對(duì)周邊配套和位置比較看重的，會(huì)更偏向次新小區(qū)?！?/p>

“二手房看房的人多起來(lái)的一個(gè)原因是對(duì)二手房交易稅費(fèi)的調(diào)整?！编嵵萱溂乙唤?jīng)紀(jì)人說(shuō)。據(jù)悉，鄭州部分區(qū)域執(zhí)行新政策，分別為鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、航空港區(qū)，即個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，無(wú)法提供完整房屋原值、有關(guān)合理費(fèi)用憑證的，按核稅價(jià)的1%征收個(gè)人所得稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，能夠提供房屋原值、有關(guān)合理費(fèi)用憑證的，按差額20%稅局征收個(gè)人所得稅；是否可以提供原值票據(jù)，由業(yè)主自己選擇并做出承諾，先選擇稅率再辦理手續(xù)。

鄭州貝殼研究院院長(zhǎng)丁贊指出，鄭州從2015年1月1日開(kāi)始，家庭非滿五唯一的住宅，交易時(shí)需繳納差額稅費(fèi)。譬如，100萬(wàn)元購(gòu)入的房子，如果賣150萬(wàn)元，就需要繳納(150-100)×20%=10萬(wàn)元的差額稅，也是因?yàn)楦甙旱牟铑~稅，導(dǎo)致鄭州二手房市場(chǎng)活躍度一直不高，部分業(yè)主為了避免差額稅，將這部分稅費(fèi)變相地轉(zhuǎn)移至購(gòu)房客戶，增加了客戶的購(gòu)房成本，導(dǎo)致二手房成交下滑，市場(chǎng)進(jìn)一步冷淡。政策調(diào)整后，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，可以直接降低其交易成本，業(yè)主賣小買大、賣舊買新的動(dòng)力增強(qiáng)，促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍度的提升；對(duì)買家來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本也會(huì)大大降低。

除了二手房交易稅費(fèi)調(diào)整，鄭州的貸款利率也有所下調(diào)。據(jù)鄭州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，鄭州房貸利率此前維持在6.37%左右，目前，首套房的房貸利率降為4.9%。

以100萬(wàn)元為例，按照等額本息貸款30年，按照原來(lái)執(zhí)行的6.37%的利率來(lái)算，每個(gè)月需要還款6235元，還款總額為224.48萬(wàn)元；若按目前執(zhí)行的4.9%利率來(lái)算，每個(gè)月需要還款5307元，還款總額為191萬(wàn)元。

“對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然月供和之前相差1000元左右，但確實(shí)是明顯減少購(gòu)房壓力的，部分剛需家庭會(huì)考慮入市。另外，對(duì)部分改善型客戶來(lái)說(shuō)，按照新政策，還清貸款的家庭再買房貸款是按照首套房來(lái)執(zhí)行的?！鄙鲜龇慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

根據(jù)克而瑞研究報(bào)告數(shù)據(jù)，3月鄭州二手房帶看量高達(dá)5萬(wàn)余組，比2月上漲140%。

新房去化率有所回升，部分項(xiàng)目宣布漲價(jià)

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月份，鄭州新房成交規(guī)模有所回升，但仍較去年同期下滑超五成。按照數(shù)據(jù)，3月鄭州新房成交3852套，環(huán)比上漲47.47%，同比下降52.21%。

諸葛找房研究中心認(rèn)為，新政后鄭州3月新房成交雖有回升，但還有進(jìn)一步提升的空間。預(yù)計(jì)接下來(lái)，在疫情環(huán)境好轉(zhuǎn)以及政策端的持續(xù)發(fā)酵，限售“3改1”發(fā)力，市場(chǎng)恢復(fù)可期，新房成交規(guī)模有望進(jìn)一步回升。

從鄭州新房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，鄭州新房?jī)r(jià)格易發(fā)波動(dòng)現(xiàn)象，但整體走勢(shì)基本呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，自2021年3月之后，鄭州新房?jī)r(jià)格走勢(shì)逐步趨于平穩(wěn)。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，鄭州新房成交均價(jià)為14052元/平方米，環(huán)比下跌4.58%，跌幅收窄1.83個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌10.59%，跌幅收窄1.33個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，據(jù)《河南交通廣播》報(bào)道，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后，鄭州已有10多個(gè)樓盤宣布漲價(jià)，上漲幅度在1%-3%，每平方米漲200-500元不等，也有樓盤以取消折扣、優(yōu)惠等形式變相漲價(jià)。房管部門公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，3月份鄭州市共獲批房源4311套，8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤加推。隨著取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、房貸利率下調(diào)等措施逐步落地，不少樓盤到訪量、成交量明顯增長(zhǎng)。

“其實(shí)新政前后的變動(dòng)不是很大，除非說(shuō)是一些偏高端的項(xiàng)目，但漲價(jià)的幅度也控制在幾百元以內(nèi)，大部分項(xiàng)目還是維持原來(lái)的營(yíng)銷活動(dòng)的。新政后，看房的人確實(shí)比去年多一些，但去年比較特殊，受到疫情和暴雨的雙重影響。到訪量好的樓盤主要還是一些品質(zhì)和位置比較好的樓盤，遠(yuǎn)郊的一些新房還是有些吃力?！必悮ふ曳科脚_(tái)上一經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的研報(bào)數(shù)據(jù)，今年3月份，鄭州新房平均去化率為17%，單項(xiàng)目最高去化率為34%，單項(xiàng)目最低去化率為3%；總體來(lái)說(shuō)較2022年2月有所回升。

克而瑞研報(bào)指出，鄭州已然進(jìn)入了政策引導(dǎo)下的積極修復(fù)期，新房市場(chǎng)項(xiàng)目來(lái)訪量和銷售流速穩(wěn)步提升，3月單項(xiàng)目月均到訪量和月均流速分別達(dá)到了325組和20套，較1月低點(diǎn)增長(zhǎng)1倍有余。

兩個(gè)月內(nèi)出臺(tái)多項(xiàng)政策提振樓市

今年3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，打響了官方正式松綁樓市政策的第一槍?！锻ㄖ贩謩e從支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境五個(gè)方面提出促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的18項(xiàng)措施。

其中，政策提及，為滿足居家養(yǎng)老需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。同時(shí)，引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

隨后，鄭州又出臺(tái)多項(xiàng)政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

3月1日，河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布關(guān)于統(tǒng)計(jì)上報(bào)開(kāi)發(fā)企業(yè)(項(xiàng)目)融資需求的通知，貫通政銀企三方合作對(duì)接，強(qiáng)化重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)企業(yè)及重大項(xiàng)目融資保障，擬開(kāi)展房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)銀企對(duì)接，按照省住建廳要求，統(tǒng)計(jì)開(kāi)發(fā)企業(yè)(項(xiàng)目)融資需求情況，并要求有融資需求的企業(yè)(項(xiàng)目)填寫企業(yè)融資需求統(tǒng)計(jì)表，并上報(bào)至河南省房協(xié)秘書處，匯總后統(tǒng)一上報(bào)省住建廳。企業(yè)(項(xiàng)目)認(rèn)真填寫企業(yè)融資需求統(tǒng)計(jì)表包含企業(yè)(項(xiàng)目)名稱、主要建設(shè)內(nèi)容、當(dāng)前項(xiàng)目進(jìn)展情況、總投資、融資總需求、2022年融資需求等信息。

3月8日，鄭州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于積極推進(jìn)大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置工作的實(shí)施意見(jiàn)》，通過(guò)實(shí)施貨幣化安置，滿足動(dòng)遷群眾多元安置需求，縮短群眾安置周期，提高安置效率，減少過(guò)渡安置費(fèi)用，集約建設(shè)用地，消化存量房源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。要求集中利用三年時(shí)間，大力推進(jìn)貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成。

近期，鄭州又開(kāi)會(huì)釋放政策暖意。

4月12日，鄭州市又舉行4月份金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，要加大對(duì)制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、普惠金融、有機(jī)更新等重點(diǎn)領(lǐng)域的信貸支持。要加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，市直有關(guān)部門要不斷完善企業(yè)融資需求發(fā)布機(jī)制，建立企業(yè)(項(xiàng)目)融資需求庫(kù)，及時(shí)更新并向金融機(jī)構(gòu)發(fā)布。

4月15日，鄭州市青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)行動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)上，鄭州市委副書記、代市長(zhǎng)何雄介紹10條“青年人才新政”，其中提及鄭州將持續(xù)推行青年人才補(bǔ)貼政策，對(duì)畢業(yè)3年內(nèi)(海外留學(xué)優(yōu)秀人才畢業(yè)6年內(nèi))來(lái)鄭州工作的全日制博士研究生、35周歲以下的碩士研究生、本科畢業(yè)生和技工院校預(yù)備技師(技師)，分別按每人5.4萬(wàn)元、3.6萬(wàn)元、1.8萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放生活補(bǔ)貼。此外，對(duì)在鄭州市博士后設(shè)站單位從事博士后研究的和鄭州市企業(yè)引進(jìn)或出站留企工作的博士后，發(fā)放生活補(bǔ)貼、安家補(bǔ)助(在站期間每人每年給予10萬(wàn)~15萬(wàn)元生活補(bǔ)貼，資助期2年)。對(duì)鄭州市企業(yè)引進(jìn)或出站留企工作的博士后，給予20萬(wàn)~30萬(wàn)元安家補(bǔ)助。

關(guān)鍵詞： 住宅成交 二手房市場(chǎng)