“取消商品房預(yù)售制”代表委員的呼聲應(yīng)有回響

不管是從防范房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，還是保障購房者權(quán)益來看，從商品房預(yù)售制逐漸過渡到現(xiàn)房銷售模式，是大勢(shì)所趨。

在去年多家房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的背景下，今年全國兩會(huì)期間，多位人大代表和政協(xié)委員再次提起對(duì)“取消商品房預(yù)售制”“實(shí)行現(xiàn)房銷售”的討論。

商品房預(yù)售制度，也被叫做賣期房、賣樓花。據(jù)媒體報(bào)道，這一制度最早出現(xiàn)于中國香港。1994年，中國內(nèi)地出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》，在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度。最初是為解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足、商品房供不應(yīng)求的問題。

不過，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，商品房預(yù)售之后，開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈斷裂而無法按時(shí)交付的爛尾現(xiàn)象越來越多，給購房者造成了嚴(yán)重的利益損害。所以，近幾年來，取消預(yù)售的聲音越來越強(qiáng)烈，不少地方還曾有過現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)。

對(duì)于購房者而言，現(xiàn)房銷售的確是一種更安全的模式，既避免了爛尾風(fēng)險(xiǎn)，還能扭轉(zhuǎn)開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位——現(xiàn)房銷售下，購房者如果覺得房屋質(zhì)量有問題，可以直接選擇不買，而不必像預(yù)售制那樣，交了錢就幾乎沒有退貨的余地，只能選擇事后補(bǔ)救維權(quán)。

當(dāng)然，取消預(yù)售會(huì)不會(huì)造成一些連鎖反應(yīng)？答案是肯定的。

當(dāng)初之所以推行預(yù)售制，正是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。因?yàn)槿绻麑?shí)行現(xiàn)房銷售，開發(fā)商需要沉淀大量的資金，前面要拿地，后面要蓋樓，很難支持大規(guī)模開發(fā)，難以保證商品房的及時(shí)供應(yīng)。

預(yù)售制等于拿消費(fèi)者和銀行的錢，提前給開發(fā)商蓋樓。資金周轉(zhuǎn)起來后，商品房的供應(yīng)速度才能夠迅速跟上。在這個(gè)意義上，預(yù)售制對(duì)于早期商品房制度的建立的確起到了重要作用。

所以，要突然取消預(yù)售，自然不太現(xiàn)實(shí)。一旦全面實(shí)行現(xiàn)房銷售，很多現(xiàn)金流不足的中小房企可能就活不下去了；開發(fā)商需要持有大量現(xiàn)金，資金成本上漲，也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。也正因如此，近幾年取消預(yù)售制呼聲不斷，試點(diǎn)也很多，但一直沒有實(shí)質(zhì)性的全面推進(jìn)。

但這并不意味著，商品房預(yù)售制應(yīng)該當(dāng)做一個(gè)遺留問題，一直保留下去。很多家庭投入全部身家買房，結(jié)果開發(fā)商爆雷，類似爛尾風(fēng)險(xiǎn)無疑嚴(yán)重影響了社會(huì)穩(wěn)定。另外，開發(fā)商的預(yù)售宣傳和實(shí)際交付“貨不對(duì)板”，也是當(dāng)下市場(chǎng)糾紛的一個(gè)重要焦點(diǎn)。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過渡，新房需求在減弱，甚至一些城市出現(xiàn)了去化困難的局面。在此前提下，通過預(yù)售制來保障供應(yīng)量，必要性其實(shí)沒有那么充足了，現(xiàn)房銷售的改革，已經(jīng)具備了一定的條件。

考慮到茲事體大，我們即便不能一下子突然取消預(yù)售，在預(yù)售監(jiān)管機(jī)制上，也應(yīng)該學(xué)習(xí)一些優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，或者采取分步走的形式，逐漸過渡到現(xiàn)房銷售。比如全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫就建議，調(diào)整購房款付款方式，改變當(dāng)前由購房人“一次性全額”付款(含按揭貸款)并由監(jiān)管部門按進(jìn)度撥付預(yù)售資金的模式，變?yōu)橘彿咳税垂こ踢M(jìn)度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，由購房人繳納規(guī)定比例的首付款，剩余款項(xiàng)按預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度分期支付，項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件后支付尾款，其中一定額度轉(zhuǎn)入由政府監(jiān)管的質(zhì)量保修金專戶。申請(qǐng)銀行貸款的，后續(xù)按揭款根據(jù)預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度逐步發(fā)放貸款。這樣既保障了開發(fā)商的資金需求，減少挪用的風(fēng)險(xiǎn)，還能夠最大程度減少購房者的損失。

現(xiàn)實(shí)中，一些開發(fā)商在地基都還沒有打的前提下，就開始預(yù)售賣房了。所以從一次性全額付款，到按照工期和進(jìn)度分期付款，既能減少爛尾風(fēng)險(xiǎn)，還可以由此慢慢過渡到現(xiàn)房銷售。

不管是從防范房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，還是保障購房者權(quán)益來看，從商品房預(yù)售制逐漸過渡到現(xiàn)房銷售模式，將成為趨勢(shì)。即便眼下無法一步改到位，在探索分期付款之余，對(duì)于預(yù)售資金也應(yīng)該有更嚴(yán)格的監(jiān)管，為購房者免除后顧之憂。

成都商報(bào)-紅星新聞特約評(píng)論員 熊志

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