中新經(jīng)緯1月22日電 (薛宇飛)臨近春節(jié)，買房話題再度升溫。近日，貝殼研究院依據(jù)2021年35個樣本城市數(shù)據(jù)，發(fā)布了《2021城市剛需購房報告》(下稱《報告》)，對各大城市剛需買房客群進行畫像。接下來，讓我們看看剛需群體都有哪些特征，你又符合哪些條件。

一線城市剛需房300萬起步

何為剛需買房人，外界對它的定義不完全一致。在貝殼研究院看來，所謂的剛需，即剛性住房需求，是指受房價因素影響較小，為了實現(xiàn)房屋的居住功能而不得不買房的那部分置業(yè)群體。

“上車”套均總價方面，《報告》數(shù)據(jù)顯示，分城市能級角度看，2021年一線城市套均總價約為298萬元，2020年一線城市套均總價約為297萬元，兩者基本持平；2021年新一線城市套均總價約為149.5萬元，與2020年相比出現(xiàn)略微上漲；對于二線城市而言，2021年套均總價約為123.4萬元，2020年約為121.3萬元，變化不顯著。

分城市看，北京、深圳、上海、廈門及杭州套均總價位居前五，仍是“剛需上車”難度較高的城市。其中，300萬元以上的城市達到3個，分別為北京、深圳和上海；更多城市集中在100萬-300萬元區(qū)間，達到25個；另外，有7個城市套均總價并未達到100萬，以哈爾濱、貴陽、長春、沈陽及煙臺為代表的城市，“上車”總價相對于其他樣本城市較低。

來源：貝殼研究院

居住負擔(dān)指數(shù)方面，分城市級別看，一線城市居住負擔(dān)指數(shù)均值約為84.8，明顯高于新一線城市的52.7及二線城市的45.9。相較于新一線城市及二線城市，對于剛需客群而言，一線城市居住負擔(dān)明顯更高。

該研究院認為，以北京、上海及深圳為代表的一線城市，依靠強大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，帶來了更優(yōu)質(zhì)的就業(yè)機會，疊加便利的基礎(chǔ)配套服務(wù)，使得其對人才具有更強的吸引力，從需求側(cè)角度來看，剛需客群的購房需求就相對旺盛，成為房價的有力支撐。貴陽、哈爾濱居住負擔(dān)相對較低主要是由于房價相對較低，相應(yīng)的居住負擔(dān)指數(shù)也相對較低，而對于長沙而言，房價相對友好的同時，平均月薪也相對較高，約為9080元，在35個樣本城市中居于第15位，導(dǎo)致負擔(dān)指數(shù)較低。

置業(yè)面積方面，深圳、上海、天津及北京等城市剛需“上車”平均面積較小，一方面是因為所在城市居住負擔(dān)較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶型房源為主導(dǎo)，以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平以下面積段，整體住房市場結(jié)構(gòu)偏向小面積房源。

《報告》稱，一線城市剛需置業(yè)套均面積從小到大排名為“深上北廣”，與2020年的“上北深廣”相比，在排名上出現(xiàn)了變化，4個一線城市平均住房面積約為62.31平方米。

15個新一線城市中，居住面積較低的城市為天津、南京及重慶，居住面積較大的城市為佛山、長沙及鄭州，15個新一線城市的居住面積均值約為83.86平方米，與2020年15個新一線城市85.66平方米相比，下降約1.8平方米。

16個二線城市中，居住面積較小的城市為哈爾濱、大連及廈門，居住面積較大的城市為南昌、石家莊，16個二線城市的居住面積82.56平方米，與2020年11個二線城市84.83相比，下降約2.27平方米。

來源：貝殼研究院

一線城市剛需購房年齡33.5歲

在剛需客群置業(yè)年齡方面，《報告》稱，分城市群看，在納入統(tǒng)計的12個城市群中，京津冀剛需置業(yè)平均年齡最高，達到33.9歲，其后是海峽西岸，約為33.4歲，而粵港澳緊隨其后，約為33.2歲。分城市級別看，一線城市剛需客群購房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。

“受限于較高的‘上車’門檻，一線城市客群購房壓力較大，因此，反映在置業(yè)年齡結(jié)構(gòu)上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高。”《報告》解釋道。

來源：貝殼研究院

剛需客群首次置業(yè)時如何來支付房款？調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，75.2%的受訪樣本表示需要進行按揭，僅24.8%的受訪樣本表示可以進行全款支付。二線城市按揭占比約為73.2%，新一線城市約為74.8%，一線城市約為82.6%，從二線城市到一線城市，受訪樣本按揭貸款的比例依次提升，且一線城市與其他能級城市間差異顯著，這也符合城市能級越高、“上車門檻”越高的推斷。

該《報告》還用“月供收入比”來衡量家庭的月供壓力情況，并將30%定義為“舒適線”，即一個剛需家庭拿出月可支配收入的30%用于月供支出，能夠保障家庭日常開支的同時維持相對體面的生活水準；將50%定義為“安全線”，即能夠保持家庭正常開支的同時有一定的抗風(fēng)險能力。

調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在已置業(yè)的剛需樣本戶中，月供收入比在30%及以下的占比約為67.5%，即過六成的剛需樣本戶家庭處于“舒適線”水平，月供收入比在50%及以下的占比約為98.1%，即過九成的剛需樣本戶家庭處于“安全線”水平。

剛需客群傾向選擇的居住面積區(qū)間特征如何？調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，97.6%的剛需家庭選擇的居住面積區(qū)間在90平方米以下，其中，52.6%的受訪樣本居住面積區(qū)間為85-90平方米，35.6%的受訪樣本居住面積區(qū)間為70-85平方米。

剛需客群傾向于什么樣的社區(qū)？調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，63.8%剛需樣本戶家庭傾向于選擇中等規(guī)模社區(qū)，22.5%表示傾向于選擇大型社區(qū)，11.5%表示傾向于小型社區(qū)，只有2.2%表示會選擇超大規(guī)模社區(qū)。

“46.1%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇安全無憂型社區(qū)，即在居住體驗方面安全舒心，監(jiān)控、防護措施到位，安全性較高；42.2%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇健康樂活社區(qū)，即社區(qū)功能豐富，家庭成員都有各自喜歡的活動空間，樂活無憂；32.8%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)社區(qū)，即社區(qū)可提供多項物業(yè)增值服務(wù)等。”《報告》稱。

來源：貝殼研究院

關(guān)于居住痛點，60.4%的剛需樣本戶家庭表示居住痛點主要集中在社區(qū)配套方面，認為周邊配套不能滿足生活所需，56.3%表示戶型布局不夠合理，53.7%表示小區(qū)內(nèi)部環(huán)境較差?！秷蟾妗氛J為，解決居住痛點需要社區(qū)周邊配套、社區(qū)內(nèi)部建設(shè)及居住空間體驗等方面的全面提升。(中新經(jīng)緯APP)

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