隨著5年期以上LPR報價下調(diào)，各地銀行房貸利率出現(xiàn)同步調(diào)整。

第一財經(jīng)記者了解到，自1月21日起，包括北京、上海、廣州、深圳等地在內(nèi)的大部分城市已經(jīng)調(diào)整按揭貸款貸款利率，新發(fā)放貸款將按照調(diào)整后利率計算利息。以北京地區(qū)為例，多數(shù)銀行房貸利率為LPR+55個基點(diǎn)，首套房、二套房分別由5.2%、5.7%降至5.15%、5.65%，每100萬元貸款每年還貸有望減少360元左右，但對部分存量貸款來說還不能立刻體現(xiàn)。

值得注意的是，除了受LPR回調(diào)帶動的房貸利率同步下降外，部分地區(qū)銀行按揭貸款寬松繼續(xù)加碼，此前蘇州地區(qū)有大行利率降至5%以下，近日重慶則有大行同步調(diào)低上浮基點(diǎn)，首套房按揭最低可到5.5%。機(jī)構(gòu)人士分析，此次5年期以上LPR報價降低，釋放出的寬信用信號更為明顯，對滿足住房剛性需求、提升購房者信心具有重要作用，但進(jìn)一步調(diào)整或有賴于因城施策。

房貸利率今起下調(diào)，新增與存量貸款影響不同

1月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.7%，自去年12月回調(diào)5個基點(diǎn)后再次下調(diào)10個基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.6%，較上月回調(diào)5個基點(diǎn)，為連續(xù)2020年4月以來首次下降。

LPR即貸款市場報價利率，是由18家代表性報價銀行根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點(diǎn)形成的方式報價(MLE+點(diǎn))，由中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心在剔除最高價與最低價之后，計算并公布的基礎(chǔ)性貸款參考利率。作為銀行各類貸款利率(LPR+點(diǎn))的錨，LPR的調(diào)整影響廣泛，其中金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)發(fā)放的流動性貸款，參考1年期LPR；發(fā)放中長期貸款，比如制造業(yè)中長期貸款、固定資產(chǎn)投資貸款、個人住房貸款等則參考5年期LPR。

“昨天(1月20日)就同步調(diào)整了，今天放款的話就按照最新的利率，首套房5.15%，二套5.65%?！苯ㄔO(shè)銀行北京某支行個貸經(jīng)理介紹，當(dāng)前該行北京地區(qū)加點(diǎn)數(shù)沒有發(fā)生變化，整體利率順應(yīng)LPR調(diào)低5個基點(diǎn)。但新增貸款利率以放款日利率為基準(zhǔn)，具體利率水平還要看放款時間。根據(jù)央行最新消息，LPR發(fā)布時間由每月20日上午9:30調(diào)整為9:15，借款人需要關(guān)注距離放款日最近的LPR報價。此次調(diào)整之前，LPR已經(jīng)連續(xù)21個月維持在4.65%。

同樣需要注意的是，LPR下調(diào)對新增貸款與存量貸款的影響差異較大。其中，新增貸款利率在下一次公布LPR之前均可按照“4.6%+點(diǎn)”計算，在加點(diǎn)數(shù)不變情況下，每100萬元貸款每年較之前大約少還360元。但存量貸款根據(jù)重新定價日計算，一般有兩種情況：如果重新定價日為每年1月1日，則當(dāng)前仍按照去年錨定的利率水平還款，是否調(diào)整要看每年12月20日的最新LPR報價；如果是“按年對月對日定價方式”，則按照放款日每年的對應(yīng)日期調(diào)整利率。

第一財經(jīng)記者從銀行與中介處了解到，目前上海、深圳等地各銀行按揭利率均在20日同步做出調(diào)整，21日放款即可參考最新報價，其中某股份行深圳地區(qū)首套房、二套房最低分別可以做到4.9%、5.2%，上海首套房主流貸款利率也降至5%以下。不過有大行在佛山當(dāng)?shù)刂械墓ぷ魅藛T表示，LPR雖然有所回調(diào)，但并不意味著借款人到手利率一定會下調(diào)，加點(diǎn)數(shù)仍會參考客戶資質(zhì)與樓盤(新房)合作情況，目前最低利率可以到5.6%。

多地開啟“LPR+點(diǎn)”雙降模式，銷售端回暖

進(jìn)入2022年，房貸利率下行趨勢明顯，多城根據(jù)客戶資質(zhì)等調(diào)低按揭成本。按照貝殼研究院數(shù)據(jù)，LPR調(diào)整前2022年1月重點(diǎn)50城主流貸款利率中，天津、廈門是為數(shù)不多的首套房按揭利率“破5”的二線城市。而據(jù)第一財經(jīng)記者了解，蘇州有大行也在近日主動調(diào)整上浮基點(diǎn)，首套房最低利率可以達(dá)到4.9%。

在LPR回調(diào)的同時，還有城市同步下調(diào)了上浮基點(diǎn)。以重慶為例，某大行個貸經(jīng)理表示，其所在支行今天(1月21日)剛剛公布了最新按揭利率，首套房加點(diǎn)數(shù)下調(diào)至90點(diǎn)，綜合最新LPR房貸利率為5.5%，較之前主流利率5.75%下降25個基點(diǎn)。

有機(jī)構(gòu)指出，5年期LPR下降幅度低于MLF利率降幅，一方面是由LPR報價方式?jīng)Q定，另一方面也反映了房地產(chǎn)放松政策仍較為謹(jǐn)慎，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)是主要目的，“房住不炒”依然是政策方向，部分地區(qū)仍有調(diào)整空間。中銀證券分析師林媛媛也分析，5年期LPR報價下調(diào)對2022年按揭的影響主要體現(xiàn)在新發(fā)放以及選擇放款日定價的按揭貸款部分。在此背景下，中信期貨研究員張革認(rèn)為，未來幾個月房貸利率的下調(diào)或主要通過各地因城施策即調(diào)整加點(diǎn)形式實現(xiàn)。

放款時間方面，年初額度相對充足，各地房貸放款時間繼續(xù)加速，多地放款時間縮短至1-2個月。據(jù)第一財經(jīng)記者了解，北京地區(qū)大行按照正常流程需要2個月左右，辦完抵押后1-2周可放款；深圳股份行抵押后最快3-5個工作日即可放款；上海、佛山等地從審批到放款大概1個月左右可完成；廣州各銀行則差異較大，時間在1-3個月不等。

政策邊際寬松背景下，已有多地二手房銷售出現(xiàn)回暖跡象，有北京地區(qū)大型中介機(jī)構(gòu)人士透露，門店銷售業(yè)績已經(jīng)基本恢復(fù)到去年上半年水平。價格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的2021年12月70大中城市商品住宅銷售價格變動情況，新房、二手房環(huán)比價格下降的城市數(shù)量減少，一線、二線商品住宅銷售價格環(huán)比降幅有所收窄，釋放出一定積極信號。

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