文/羊城晚報(bào)記者 陳玉霞

買中心區(qū)的二手房還是買外圍區(qū)域的一手房，這是很多人經(jīng)常會(huì)問的問題。

不管選擇哪種房子、哪里的房子，自身的需求總是放在第一位的。買房子，你想要獲得什么、實(shí)現(xiàn)什么，這是一個(gè)人購房首要考慮的基礎(chǔ)。在確定了目的和追求之后，要看錢包里有多少資本。經(jīng)濟(jì)條件好的，思想可以放飛一些；經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對弱一些的，那就縮小選擇目標(biāo)和范圍。不用總擔(dān)心自己或家人是否會(huì)一輩子住在一套房子里，畢竟，廣州這樣的機(jī)遇之城，總能讓有能力、肯打拼的人得到豐厚的回報(bào)，換房，屆時(shí)就水到渠成。

因此，到底是買中心區(qū)的二手房、乃至一手房或者買外圍的一手房甚至二手房，這個(gè)問題并沒有所謂正確的、權(quán)威的答案，有的只是最適合購房者自己的答案。

買中心區(qū)二手房：就圖家門口完善的配套

在廣州的中心區(qū)內(nèi)置業(yè)，若能買一手房自然好，但受經(jīng)濟(jì)條件限制，又想在中心區(qū)內(nèi)安家，不少人就會(huì)退而求其次選擇二手房。中心區(qū)的二手房不局限于“老破小”，還有一些素質(zhì)相對較好的樓梯樓或電梯樓，有些房源的樓齡可能稍長，但勝在小區(qū)及周圍配套完善，將室內(nèi)好好裝修也能獲得滿滿的舒適感。

買家故事

為了孩子重返中心區(qū)

方女士還是單身的時(shí)候，在番禺購置了一套社區(qū)環(huán)境較好的小兩房自住，但隨著成家產(chǎn)子，孩子的教育問題成為家里頭等大事。去年，方女士和先生商量后，決定“進(jìn)城”，花將近400萬元在越秀區(qū)五羊新城買下了一套兩房的二手房居住。

“番禺的房子雖然園林環(huán)境很好，但我們對小區(qū)自身和外圍的教育資源都不太滿意。想來想去，還是傾向于回中心區(qū)教育資源集中的地方，在條件許可范圍內(nèi)，給孩子找個(gè)相對較好的教育環(huán)境?！狈脚空f，自己的目標(biāo)很明確，所以找房子不會(huì)太難。雖然方女士自己就在珠江新城上班，但鑒于該板塊的樓價(jià)，方女士第一個(gè)就將其排除掉；和珠江新城一路之隔的五羊新城，成為方女士重點(diǎn)考慮的目標(biāo)。在此之前，她還認(rèn)真查閱過該片區(qū)的生活和教育等資料，其中還有一個(gè)加分項(xiàng)促成了她的決定，那就是“五羊新城未來有可能要更新改造，哪怕是微改造，以后這里的環(huán)境應(yīng)該能有所提升”。

在方女士和她先生看來，在五羊新城安個(gè)家，不僅孩子可以輕松走路去附近的小學(xué)，他們也可以有便利的生活環(huán)境，五羊新城小區(qū)里各種店鋪、菜市場、餐館等應(yīng)有盡有，哪怕因加班比較晚歸，也可以隨時(shí)在自己樓下“解決肚子問題”。在這里安家半年多，方女士一家對生活現(xiàn)狀表示滿意，房子外立面雖有些舊，但全新裝修的室內(nèi)，一家三口其樂融融，他們說，住在這里，有了更多陪伴家人的時(shí)間，而不必像以前那樣把時(shí)間浪費(fèi)在了通勤路上。

市場行情

二手房仍是逾11萬買家所愛

二手房香不香？用數(shù)據(jù)說話。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、廣州中原研究發(fā)展部等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均顯示，2021年廣州市二手房網(wǎng)簽量約為11.7萬套。這樣的成交量，和網(wǎng)簽量約11.1萬套的一手住宅可謂平分秋色。

中心區(qū)單價(jià)兩三萬元的房源選擇多

2021年市場上一度飆上“天價(jià)”的天河珠江新城部分二手房源，刷新了很多人對中心區(qū)二手房的印象。但其實(shí)，廣州中心區(qū)的二手房源，選擇性非常大，價(jià)位差別也比較大，并非都讓人高不可攀。

以荔灣區(qū)為例，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示該區(qū)網(wǎng)簽均價(jià)為3.6萬元/平方米，但是較受市場追捧的一些散盤房源，均價(jià)則為2萬多元/平方米。在該區(qū)，150萬元能入手一套小兩房，對不少剛需買家有吸引力。例如金蘭小區(qū)、芬芳小區(qū)、金宇花園、橋東小區(qū)等，周圍配套比較完善，且出行便利，四五十平方米的高實(shí)用率兩房總價(jià)在150萬元左右。

白云區(qū)二手房整體均價(jià)相對低一些，約為2.8萬元/平方米，配套完善的羅沖圍一帶是該區(qū)二手房網(wǎng)簽量最高的板塊，這里的富力半島花園、富力桃園等名盤，成交均價(jià)為3.5萬-3.6萬元/平方米。

成交量排名第二位的海珠區(qū)，2021年二手房網(wǎng)簽量超過1.6萬套，是二手樓市中非常受歡迎的區(qū)域之一。該區(qū)二手房源均價(jià)相對高一些，約為4.2萬元/平方米，一套90平方米左右的三房，總價(jià)三四百萬元。在業(yè)內(nèi)人士看來，海珠區(qū)二手房備受歡迎，和其優(yōu)越的區(qū)位、完善的配套有很大關(guān)系。像工業(yè)大道板塊，聚集了光大花園、保利花園、保利百合花園、金碧花園、南洲名苑等大型居住社區(qū)，這里有地鐵、有完善的教育及商業(yè)配套，很受首次置業(yè)和首次換房人士的認(rèn)可。

不要有“天河高不可攀”的錯(cuò)覺，在實(shí)際放盤中，東圃、棠下、粵墾路、龍口西、甚至體育西路等一些熱門路段，都還有不少300多萬元的房源。想要在廣州市中心安家，其實(shí)沒有那么難。

中心區(qū)二手房相對抗跌

年輕的首次置業(yè)人士選擇中心區(qū)二手房，或是因?yàn)樗鼈兣c公司的通勤距離較短、或是因?yàn)樗麄兿矚g區(qū)域內(nèi)濃濃的煙火氣。而換房人士選擇中心區(qū)二手房，除了考慮教育、醫(yī)療及上述因素外，也會(huì)將房子的升值和抗跌能力考慮在內(nèi)。從數(shù)據(jù)上看，中心區(qū)的二手房具有更強(qiáng)的抗跌能力。

2021年的廣州二手樓市，經(jīng)歷了接連的調(diào)控。5月份開始，隨著多區(qū)“個(gè)人銷售住房增值稅免征年限從2年提高至5年”出臺(tái)、信貸收緊等影響，二手樓市迅速降溫，月度二手成交開始跌落萬宗水平，尤其是參考價(jià)實(shí)施之后，不少意向買家轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)，二手成交一度低迷。成交量的下降導(dǎo)致了二手樓價(jià)的下降，想要出貨的業(yè)主，只有接受議價(jià)、或?qū)⒎疟P價(jià)定得更加符合市場水平，才有望成交。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控階段，諸如花都、增城、南沙等外圍片區(qū)二手房價(jià)的跌幅都在15%以上，而中心區(qū)二手房價(jià)的跌幅則基本在8%以下。以海珠區(qū)大型小區(qū)光大花園為例，因具有地鐵、教育及社區(qū)環(huán)境等優(yōu)勢，一直備受市場青睞。當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)介紹，在調(diào)控階段，部分放盤時(shí)間較長的房源降價(jià)幅度在5%都對買家有一定的誘惑力。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，海珠二手房目前市場價(jià)相對合理，市場前景也被看好，吸引了不少原本計(jì)劃在天河、越秀等中心區(qū)置業(yè)的意向買家。

與此同時(shí)，中心區(qū)一手房樓價(jià)堅(jiān)挺，這對與其平分秋色的二手房來說，也是一種價(jià)格的支撐。

記者手記

暫時(shí)的“蝸居”也是一種蟄伏

同樣的200萬元，有人選擇在市中心買外墻陳舊、五六十平方米的二手小兩房，有人選擇買外圍區(qū)域100平方米左右的一手舒適三房。這樣的選擇無所謂對錯(cuò)，都是成年人思考過的選擇。

步入社會(huì)工作五年的“985”高校學(xué)生小柯，目前在琶洲工作，他買的人生第一套房子就在赤崗一帶，為50多平方米的兩房。對他來說，這個(gè)階段的他，最需要的是不斷充實(shí)提升自己，為將來能獲得更好的工作崗位或職業(yè)作好鋪墊。他最不能接受的就是很長的通勤時(shí)間，他說，如果每天要浪費(fèi)兩個(gè)多小時(shí)甚至更長時(shí)間在通勤路上，這樣的浪費(fèi)很要命。因此，他置業(yè)的方向很明確，即要找到公司的通勤時(shí)間不超過半小時(shí)、能讓他安心居住的房子。同時(shí)，他認(rèn)為，像海珠、天河這樣的中心區(qū)內(nèi)，聚集了眾多世界和國內(nèi)的實(shí)力企業(yè)，這樣的圈層對他來說也是吸引力，它們能給他帶來更大的發(fā)展動(dòng)力。

在很多人眼中，居住在這樣的小房子里，說得上是“蝸居”，甚至還帶著些同情的眼光。但實(shí)際上，在小柯這類年輕人的心里，這樣的“蝸居”是一種有目標(biāo)的蟄伏，那是他們?yōu)榱烁h(yuǎn)大將來的暗暗沖刺，他們用市中心小小的居住空間，換得了更多的自我增值的時(shí)間。

而且，誰說小小的房子就不能住得很舒適呢？不論是一個(gè)人，還是兩個(gè)人，對生活有熱情，室內(nèi)潔凈整理有序，一樣是溫馨的“安樂窩”。

擇居外圍區(qū)域：皆因可預(yù)見的未來

文/圖 羊城晚報(bào)記者 徐煒倫

在堅(jiān)持“房住不炒”定位的背景下，住房的根本始終要回歸至居住屬性，因此作為購房主力的剛需群體通常會(huì)將滿足自身居住的舒適度作為首要條件，這份舒適度的組成不外乎教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等相關(guān)配套。

在為什么選擇購買外圍區(qū)一手住房這個(gè)問題上，已“上車”的朋友較有發(fā)言權(quán)，在他們的購房過程中，心里就有著一份“需求清單”，這份清單以外的要素并不會(huì)左右他們的判斷，因此往往不被過多考慮。羊城晚報(bào)記者在采訪過程中了解到，選擇外圍區(qū)一手住房的買家都有著相似的原因，即所選樓盤周邊或多或少都有已落地、能帶來利好的配套，以及區(qū)域可以預(yù)見的美好未來。

買家故事

軌道交通淡化心理距離

8年前曾就讀于廣州某知名大學(xué)的小張?jiān)?021年底購置了一套黃埔區(qū)香雪板塊的一手住房。談起一二手房之間的選擇，小張堅(jiān)決認(rèn)為“買新不買舊”，“城市發(fā)展的趨勢、更新的配套、更多置換的可能性，都是我選擇買新的原因?！?/p>

雖然蘿崗香雪是曾經(jīng)的羊城八景之一，但在廣州讀本科的四年里，小張卻因?yàn)榻煌ǖ牟槐銖膩頉]有去過那里，“當(dāng)研究生畢業(yè)回到廣州工作才發(fā)現(xiàn)，黃埔早已成為了一片熱土?！毙埍硎荆S埔區(qū)近年的GDP在廣州各區(qū)排名靠前，且數(shù)據(jù)顯示保持著較多的凈增人口?！斑x擇買在黃埔，就是對它未來的發(fā)展比較有信心。”小張說。

軌道交通的發(fā)展也是促使小張購買外圍區(qū)域一手住房的重要原因。小張告訴記者，廣州地鐵六號線和二十一號線大大縮短了蘿崗片區(qū)到中心城區(qū)的距離，“從小區(qū)步行十余分鐘即可到達(dá)香雪地鐵站，40分鐘的車程即可到達(dá)上班地點(diǎn)。軌道交通的發(fā)展讓外圍區(qū)域不再偏遠(yuǎn)，雖然地理距離不變，但人們對其的心理距離不斷拉近。隨著軌道交通的日益完善，外圍區(qū)域距離的弱勢將被逐漸淡化?！?/p>

此外，談及如何選擇樓盤，小張認(rèn)為預(yù)算需要想清，但這并不絕對。起初，小張的預(yù)算是500萬元左右，但他購房時(shí)廣州樓市一片向好。原本他相中的老黃埔板塊里樓市雖然火熱，卻讓他產(chǎn)生了猶豫。隨著看房的深入，他逐漸將目光放至性價(jià)比更高的蘿崗片區(qū)。

先選位置，再選樓盤，最后看產(chǎn)品，是小張的買房思路，靠近地鐵以及各方面交通的便利是他最先考慮的要素。戶型方面，他最終選擇了約110平方米的三房兩廳戶型，“這樣的戶型可以實(shí)現(xiàn)南北對流，總面積并不算太大，總價(jià)也可以接受，多出的一大筆預(yù)算可用在裝修、家具、購車等方面?！?/p>

體量較小(只規(guī)劃4棟住宅)和沒有配建學(xué)校，是小張所購樓盤的不足。然而，小張并沒有對此表示太多的憂慮，“我尚未成家，子女教育還是10年之后的事。因此這方面并不是我購房的主要考慮因素，不會(huì)因?yàn)橄鄬﹂L遠(yuǎn)的事情而影響當(dāng)下的判斷?！?/p>

外圍區(qū)概念盤定位高端，配套不差

計(jì)劃近期結(jié)婚的“90后”趙先生在尋覓房源有一年的時(shí)間后，于今年1月份下定決心購買，他所選擇的是主打番禺區(qū)萬博CBD概念的一手住房，在購買前，他曾在一二手住房之間產(chǎn)生猶豫。

“我的父母就居住在番禺區(qū)萬博片區(qū)，在這里買房能和家里有個(gè)照應(yīng)，同時(shí)這里是目前番禺區(qū)發(fā)展較好的地段，所以在位置的選擇方面我是比較容易作出決定的?！壁w先生表示，自己的購房目的很明確，就是剛需自住房，要求面積在100-120平方米之間。

番禺區(qū)萬博片區(qū)有不少二手住房小區(qū)可選，趙先生先從這些房源開始篩選，“二手住房的優(yōu)點(diǎn)是現(xiàn)房，可以馬上入住，但是缺點(diǎn)也比較明顯，要么樓齡較老(接近15年或以上)，要么就是離地鐵較遠(yuǎn)(走路1公里以上)，交通不便?！蓖瑫r(shí)，趙先生認(rèn)為，二手住房參考價(jià)政策對市場影響比較明顯，目前萬博片區(qū)二手住房的價(jià)格還處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，擔(dān)心以后置換時(shí)出現(xiàn)麻煩。

一番思考過后，趙先生選擇購買一手住房，該片區(qū)主打萬博CBD概念的樓盤不少，“但總體看來，真正距離萬博商圈較近的樓盤不多?！壁w先生通過實(shí)地考察，最終選擇了距離廣州地鐵七號線、十八號線交會(huì)處南村萬博地鐵站較近的某樓盤，從該盤的三期樓棟步行至地鐵站大概十分鐘，“雖然價(jià)格稍高，但總體來看這個(gè)樓盤定位比較高端，規(guī)劃有中央公園、圖書館、藝術(shù)文化中心等，所在商圈成熟，離大型商超都很近?！?/p>

教育是趙先生所購房子的短板——該樓盤暫時(shí)只規(guī)劃了幼兒園，不過他在購房前就列出了自己的買房需求排位：“舒適度=交通>商圈>醫(yī)療>教育”，趙先生表示：“教育和產(chǎn)品方面都留了一些容忍度，樓盤整體滿足了我的選房需求，看了一年的房子總算塵埃落定了?！?/p>

市場行情

市場進(jìn)入春節(jié)前淡市，

外圍四區(qū)仍有新增供應(yīng)

與中心區(qū)域產(chǎn)品“買少見少”的情況不同，外圍區(qū)域產(chǎn)品的供應(yīng)量始終保持著高位狀態(tài)。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2022年廣州全市一手住房供應(yīng)量將達(dá)到11萬套，雖然中心區(qū)域不少優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目將在今年集中入市，但外圍區(qū)域仍是供應(yīng)主力，近80個(gè)項(xiàng)目將上新。

以近期的成交表現(xiàn)來看，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，上周(1月10日至1月16日)全市一手住房網(wǎng)簽1313宗，環(huán)比下跌4.2%；貝殼研究院廣州分院統(tǒng)計(jì)，上周全市一手住房供應(yīng)量同比下降59%，該分析機(jī)構(gòu)表示，市場正進(jìn)入春節(jié)前淡市，供應(yīng)量縮減，成交節(jié)奏放緩，但屬于正?，F(xiàn)象，并不代表市場變差。

不過，外圍區(qū)域的表現(xiàn)依舊有亮點(diǎn)可圈，上周新獲預(yù)售證的四個(gè)項(xiàng)目分別位于黃埔、從化、花都、增城，共計(jì)591套單位；與此同時(shí)，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，雖然全市成交下滑，但上周黃埔、花都、南沙、從化、增城的成交宗數(shù)環(huán)比均有所增長，該分析機(jī)構(gòu)表示，近期央行宣布“降息”以及國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)向好，預(yù)計(jì)都將對廣州春節(jié)前的樓市產(chǎn)生刺激作用，促進(jìn)成交。

記者手記

選擇外圍區(qū)域，是心之所向、身之所往

在商品交易中，消費(fèi)者偏好是影響市場供需關(guān)系的重要因素，房屋銷售也不例外。選擇外圍區(qū)域的買家雖然會(huì)受到當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃利好的驅(qū)使，但更多地還是自身需求可以在當(dāng)?shù)貥潜P得以滿足，從而偏好于從該區(qū)域的產(chǎn)品里作出置業(yè)的選擇。產(chǎn)品好壞并不完全因?yàn)樗脑O(shè)計(jì)定位有多么出類拔萃，難得的“適合”往往更加令人心之所向，身之所往。

購買一套外圍區(qū)域的房子意味著需要時(shí)間來等待價(jià)值的兌現(xiàn)，在某種意義上是一種雙向選擇行為，這種關(guān)系不存在于買家與開發(fā)商之間、也不存在于買家與房屋中介之間，而是存在于入住者與房子本身之間。買家相中的房子必定有能觸動(dòng)他產(chǎn)生購買行為的區(qū)域規(guī)劃或獨(dú)特設(shè)計(jì)，房子本身也會(huì)因?yàn)橛袠I(yè)主的入住而發(fā)揮出最大的價(jià)值。

關(guān)鍵詞： or 一手住宅 一手房 中心區(qū) 房住