濟(jì)南市不動產(chǎn)登記中心工作人員正在辦理業(yè)務(wù)。

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近日，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。

2022年7月，濟(jì)南推出二手房“帶押過戶”登記新模式，落實(shí)了民法典相關(guān)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)“帶押”存量房無需提前還貸，即可進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移和新的抵押權(quán)設(shè)立，經(jīng)過8個月運(yùn)行，累計辦理業(yè)務(wù)近3000筆，涉及資金達(dá)36.7億元，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下，節(jié)省直接交易成本3269.7萬元。“帶押過戶”濟(jì)南經(jīng)驗(yàn)獲全國推廣，新華社點(diǎn)名稱贊。

那么，濟(jì)南二手房“帶押過戶”模式究竟好在哪里？

精準(zhǔn)設(shè)計制度流程把交易成本“省”下來

濟(jì)南聚焦房地產(chǎn)市場大量在押二手房需要轉(zhuǎn)讓的實(shí)際，以群眾需求為導(dǎo)向，以法律為準(zhǔn)繩，精準(zhǔn)創(chuàng)新進(jìn)行制度設(shè)計，降低交易成本，重塑房地產(chǎn)市場信心與活力。

政策支持，推行“雙預(yù)告登記”。市自然資源和規(guī)劃局、濟(jì)南住房公積金中心聯(lián)合出臺文件，創(chuàng)新實(shí)行二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告及預(yù)轉(zhuǎn)本登記”模式，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)調(diào)整貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調(diào)整為預(yù)告登記放款，以預(yù)告登記保障銀行業(yè)務(wù)安全，為實(shí)現(xiàn)“買方用新貸還賣方舊貸”提供政策保障。濟(jì)南市不動產(chǎn)登記中心及時總結(jié)政策運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，印發(fā)《關(guān)于設(shè)立“帶押過戶”直通臺，推進(jìn)存量房“帶押過戶”業(yè)務(wù)開展的通知》，切實(shí)保障創(chuàng)新舉措的落地落實(shí)。

再造流程，減少直接交易成本。針對待過戶房產(chǎn)處于“在押”狀態(tài)的堵點(diǎn)，我市重塑交易流程，把賣方解除抵押的環(huán)節(jié)由傳統(tǒng)交易的第一步調(diào)整為最后一步，賣方無需預(yù)先自籌大額過橋資金還款，有效化解必須提前還款解押帶來的高成本問題；買方無需先行墊付房款給賣方還款，真正避免房產(chǎn)無法過戶帶來的“錢房兩空”風(fēng)險。

以點(diǎn)帶面，引導(dǎo)銀行積極參與。以建設(shè)銀行、工商銀行、北京銀行為試點(diǎn)，簽訂框架協(xié)議，引導(dǎo)銀行積極改變傳統(tǒng)模式，買方銀行依據(jù)預(yù)告登記提前放款，賣方銀行允許抵押房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。在成功試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，積極協(xié)調(diào)其他金融機(jī)構(gòu)廣泛參與，在全國率先實(shí)行征信專線互聯(lián)模式，目前已有26家銀行同步調(diào)整內(nèi)部業(yè)務(wù)流程，深度參與濟(jì)南二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)，同行、跨行業(yè)務(wù)均能順利完成。

完善優(yōu)化服務(wù)平臺把時間成本“減”下來濟(jì)南充分發(fā)揮“數(shù)字賦能”的支撐作用，搭建安全、透明、高效的服務(wù)平臺，通過與住建、稅務(wù)、公安、民政、法院等10多個部門實(shí)現(xiàn)40余項信息共享，“云登記”平臺與各從業(yè)主體互通，“云柜臺”與百姓互聯(lián)。

搭建金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)上抵押平臺。通過征信專線與58家駐濟(jì)金融機(jī)構(gòu)（含金融資產(chǎn)公司）聯(lián)網(wǎng)并簽訂協(xié)議，延伸抵押登記端口，實(shí)現(xiàn)金融登記全程“云端”辦理，目前已網(wǎng)上辦理58.69萬件。精簡帶押過戶登記資料，將原本銀行辦理抵押設(shè)立和注銷登記需要提交的13份資料精簡至3份。實(shí)行轉(zhuǎn)移登記和抵押登記同步辦理，實(shí)現(xiàn)抵押設(shè)立登記半個工作日辦結(jié)，抵押注銷登記網(wǎng)上“即傳即辦”。

發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)前哨作用。將“云柜臺”融入中介機(jī)構(gòu)第三方交易平臺，交易雙方完成簽約、交易后，借助區(qū)塊鏈、人臉識別、電子簽名等技術(shù)，在中介機(jī)構(gòu)端發(fā)起線上申請，登記機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)程審核，實(shí)現(xiàn)二手房登記線上辦理，由原來至少需要到登記機(jī)構(gòu)跑兩次腿，變?yōu)楝F(xiàn)在一次也不用跑。開發(fā)基于數(shù)字仿真技術(shù)的“云柜臺”，通過人工遠(yuǎn)程見證問詢、交互辦理方式，打造集“云咨詢、云指導(dǎo)、云見證”為一體的云柜臺服務(wù)模式。

搭建買賣雙方直接交易平臺。買賣雙方辦理轉(zhuǎn)移登記無需跑腿，無需借助中介機(jī)構(gòu)，直接在“山東政務(wù)服務(wù)網(wǎng)”或“愛山東泉城辦”APP完成申請，形成電子化申報材料，稅務(wù)和登記部門網(wǎng)上完成審核，申請人線上繳納稅費(fèi)，即可領(lǐng)取電子證照或郵寄證書，實(shí)現(xiàn)全程網(wǎng)辦“零跑腿”。目前“帶押過戶”業(yè)務(wù)平均2天即可完成，相對于先解押再過戶抵押的傳統(tǒng)流程，辦理時限壓縮了86%，平均減少13個工作日。引入“公證提存”機(jī)制把交易風(fēng)險“降”下來

我市積極發(fā)揮公證制度的預(yù)防性，在全國率先引入“公證提存”機(jī)制，創(chuàng)新二手房資金監(jiān)管新模式，通過公證機(jī)構(gòu)的提存業(yè)務(wù)、委托公證等一系列公證組合服務(wù)，打出資金護(hù)航“組合拳”，解決金融機(jī)構(gòu)、買賣雙方互不信任的問題。

官方背書，提升公信力。全國首創(chuàng)引入“公證提存”機(jī)制，發(fā)揮公證的預(yù)防性法律制度特性，以公證機(jī)構(gòu)的擔(dān)保性提存為資金安全背書，在交易未完成之前，所有資金均由公證機(jī)構(gòu)的“提存賬戶”監(jiān)管，一旦交易發(fā)生風(fēng)險或交易雙方出現(xiàn)意外情況導(dǎo)致交易失敗，資金將原路返還，避免發(fā)生資金糾紛，徹底排除其他資金監(jiān)管主體及賬戶的風(fēng)險隱患。

壓實(shí)責(zé)任，服務(wù)個性化。公證提存無需提供第三方擔(dān)保，公證機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人簽訂的交易合同，對交易資金直接監(jiān)管并承擔(dān)資金安全的賠償責(zé)任。同時，提供個性化法律服務(wù)，協(xié)助當(dāng)事人選擇適當(dāng)?shù)馁Y金支付及不動產(chǎn)交接條件和方式，確保買賣雙方交易資金安全。

全程保障，杜絕不法中介。充分發(fā)揮公證提存、委托、代辦、合同審查等法律效力，為二手房交易提供全鏈條安全保障。如，通過將不動產(chǎn)解押、過戶、抵押等事項委托公證處辦理，可確保買家付款后能及時取得不動產(chǎn)權(quán)證書，賣方過戶完成后能及時收到購房款，交易銀行能及時收到未結(jié)清貸款或設(shè)定抵押權(quán)，有力保障各方利益，有效杜絕過去委托中介代辦的各種弊端。

政企聯(lián)手交互賦能讓房產(chǎn)市場“活”起來

政府搭臺，企業(yè)唱戲，二手房“帶押過戶”濟(jì)南模式，打通了群眾、中介、銀行多方交互的渠道，盤活了二手房交易市場，助推地方經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向好。通過推動業(yè)主與銀行直接對接交流，避免中介機(jī)構(gòu)不規(guī)范的合同條款及高額墊資費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)解押、過戶、抵押全流程公開透明和線上辦理，杜絕虛假申報和非法挪用購房資金。

“帶押過戶”模式一經(jīng)推出即引發(fā)社會熱烈反響，當(dāng)日接聽咨詢電話1000余個，2天內(nèi)各媒體共刊發(fā)信息6867條。海爾綠城全運(yùn)村一幢3600萬元的二手房，由于房子存在抵押，無法找到能夠居間還貸的業(yè)主和金融機(jī)構(gòu)，致使一年多時間未能成交，通過“帶押過戶”新模式，僅用時3天即順利融資還貸并完成過戶。

“帶押過戶”在大幅縮短交易時間的同時，有效激發(fā)了原本無力結(jié)清存量貸款的潛在賣方參與存量房交易的熱情，有利于有置換改善需求的賣房主體盡快收回資金、重新復(fù)核購房資格，在盤活二手房交易的同時，間接加快新建商品房市場去庫存化，形成新建商品房市場和二手房市場之間的有機(jī)融合和良性循環(huán)。

（本報記者王寶泓通訊員鄭明麗）

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