宅基相鄰引發(fā)糾紛 厘清邊界依法確權

□ 本報記者 　徐偉倫

□ 本報通訊員 陳淙

(資料圖片)

隨著郊區(qū)城鎮(zhèn)化進程的深入推進，農(nóng)村地區(qū)宅基地權屬爭議類案件不斷增長，北京市房山區(qū)人民法院2022年審結宅基地權屬爭議類案件200余件，其中因宅基地權屬不明產(chǎn)生的糾紛比較常見。對此，房山法院的法官指出，對于已取得宅基地使用權證或權屬清晰的林權證的宅基地，因權屬已明確，法院可依法審理；若因宅基地權屬不明導致糾紛，則不屬于法院受理范圍。

近日，房山法院召開涉宅基地權屬爭議類典型案例新聞通報會，《法治日報》記者對相關案件進行了梳理，以期通過以案釋法，引導群眾選擇正確的救濟途徑，最大限度維護自身合法權益。

挖溝放水危害地基

限期填平排除妨害

李某和趙某是村里的鄰居。2021年6月，李某在其宅基地翻建房屋時，發(fā)現(xiàn)趙某在李某東墻處挖了一條長10米、寬50厘米的深溝，并在溝中放水。李某報警后，趙某不再挖溝，但拒不填平深溝。

李某認為，趙某挖溝處位于其宅基地范圍內，已危害其房屋安全，故訴至法院，要求趙某填平深溝。

趙某辯稱，深溝原來是個“豬圈坑”，挖溝是為了找東西，放水是為了種樹，且李某新建房屋的地基基礎超出了李某的宅基地范圍，自己向村委會和鎮(zhèn)村建科反映后尚未解決，因此不同意填平深溝。

房山法院審理后認為，趙某稱李某超出其宅基地建房未提供相應證據(jù)佐證，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)及現(xiàn)場勘驗情況明顯可見，趙某在李某東墻處挖溝致使李某房屋地基裸露在外，緊鄰墻體挖溝可能造成雨水淤積、房屋坍塌等危險，危害他人安全，李某要求趙某將其房屋東側的深溝填平，具有事實和法律依據(jù)，應予以支持。

法官提醒，不動產(chǎn)相鄰各方應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。當事人不當使用宅基地，影響相鄰關系且給對方造成現(xiàn)實、必要、緊迫的妨害，法院應判決排除妨害、消除危險、恢復原狀或賠償損失。比如，在同一規(guī)劃線上，翻蓋在后的房屋地基比翻蓋在前的房屋地基明顯偏高，造成雨水和生活用水向相鄰人宅基地流淌；后蓋的房屋和設施影響相鄰人房屋通風、采光、滴水、危及他人房屋安全；在不適當?shù)攸c建造廁所影響環(huán)境衛(wèi)生或擅自堵塞通道、截斷自然水流等情況，均屬于不當使用宅基地的行為。

鄰里翻建訴爭散水

四至不明不予受理

老康和老徐是同村村民，兩家東西相鄰。2021年3月，老康開始翻建房屋，兩個月后，老徐也開始翻建房屋。此后，老康發(fā)現(xiàn)老徐的翻建“越線”了。他認為，依據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在1981年出具的林權證，老徐新建的西墻侵占了他們兩家院落之間的散水，要求拆除老徐家的西墻，恢復散水原貌，并要求老徐賠償損失。

對此，老徐則認為自己所建的院墻是在原址上壘建，并稱兩家之間本來就沒有散水，同時稱老康先行翻建房屋建造東墻時，就存在向東擴建的行為。由于雙方協(xié)商不成，老康將老徐訴至法院。

房山法院審理后認為，土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府處理。本案中，老康與老徐系鄰居，老康認為老徐新建西墻侵占兩家房屋之間的散水要求其拆除，而老徐新建西墻是否侵占散水應當首先審查原被告兩家宅基地的四至范圍，故本案爭議實質為宅基地使用權的爭議。因老康提交的林權證未載明宅基地四至，宅基地范圍及四至不明而產(chǎn)生的糾紛屬于宅基地權屬糾紛，依據(jù)法律規(guī)定，此類糾紛應由人民政府解決，待人民政府部門確定土地權屬及邊界后，原告可再行向人民法院主張權利。據(jù)此，法院裁定駁回了老康的起訴。

房山法院竇店人民法庭負責人李亞麗稱，無宅基地使用權證、宅基地使用權證界限不明或者界限重合，都屬于宅基地權屬不清的情形。針對權屬問題引發(fā)的爭議，當事人雙方首先應協(xié)商解決，如協(xié)商不成必須先由人民政府對雙方爭議的地界作出確權處理決定。未經(jīng)政府處理前，當事人直接向人民法院提起訴訟，可能造成駁回起訴，將不利于自我權益的維護。

李亞麗提醒，土地權屬爭議中，如果當事人未取得宅基地權屬證明，應先向政府申請確權，而不能直接向人民法院提起民事訴訟要求排除妨害。如果雙方都有宅基地權屬證明，但是權屬證明記載的邊界不清、四至不明，此種情形下當事人因排除妨害、相鄰關系產(chǎn)生的糾紛，亦應當先由政府確定宅基地邊界。如果一方取得宅基地權屬證明且記載清楚，另一方在其宅基地范圍內放置雜物、建房等影響其正常使用，就是明顯的侵權行為，雙方協(xié)商不成時，可以向人民法院起訴。

兄弟分家爭奪伙道

未先確權駁回起訴

楊大哥居住在村里的21號甲1號，楊二弟居住于21號甲2號。2022年3月，大哥開始翻建房屋，不料遇到二弟的阻攔。楊二弟認為，大哥家西墻外東西寬1.43米、南北長20米的地方屬于伙道(農(nóng)村房屋鄰里間共同使用的小道)，該伙道屬于自己的宅基地范圍，大哥應該騰退。因協(xié)商未果，楊二弟將楊大哥訴至法院，要求其將原有伙道留出。

楊大哥則認為，21號院宅基地都是父親所有。分家時，21號甲1號分給楊大哥和其他兄弟姐妹，21號甲2號分給楊二弟。后來楊大哥與其他兄弟姐妹簽訂協(xié)議，房屋的買賣維修均由楊大哥負責。楊二弟所稱的伙道是老宅院分家之前從前院去后院的通道，不是伙道，楊大哥也沒有在此處蓋房。庭審期間，楊大哥提交了《村民院內翻建申請登記表》，載明戶主為楊大哥，四鄰簽字中，楊二弟在北院處簽字。

房山法院審理后認為，楊大哥與楊二弟房屋此前均屬于祖宅，兄弟已經(jīng)分家建房居住多年，未辦理新的宅基地使用權證。雙方爭議的所謂伙道，屬于宅基地使用權爭議，應當先由人民政府處理后，再另行主張權利。

對于楊二弟要求楊大哥騰退的要求，法院現(xiàn)場勘驗后認為，目前存在的建筑并不妨礙各方出行，且現(xiàn)有證據(jù)不足以證實相關地域屬于楊二弟的宅基地范圍，故楊二弟要求排除妨害，依據(jù)不足，不予支持。據(jù)此，法院裁定駁回了楊二弟的起訴。

法官庭后表示，一般宅基地糾紛多為宅基地權屬爭議，案件審理的關鍵就是宅基地權屬證明或者權屬來源證明，比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上級別的人民政府，蓋章確認后的證明材料。在因分家產(chǎn)生的宅基地權屬糾紛中，分家單往往成為雙方房屋權屬及宅院歸屬的關鍵證據(jù)。為避免后續(xù)糾紛的發(fā)生，法官提醒，村民在分家時應簽署內容完整、形式合法的分家單，確保房屋權屬清晰、四至界限明確。

未經(jīng)批準違法砌墻

擠占通道理應拆除

周某和陳某是對門鄰居，中間有一伙道。2021年底，陳某開始砌墻。周某認為，陳某在未取得村鎮(zhèn)土地使用證明和建設手續(xù)的前提下，私自在周某門前砌墻，且陳某家墻角直接正對周某家大門中間，嚴重影響周某一家的正常生活和出行，故訴至法院，要求陳某拆除占道所砌墻體。

陳某辯稱，自己沒有占用伙道，訴爭地塊是陳某父親的老宅，圈起老宅不影響周某出行。

經(jīng)法院現(xiàn)場勘查，周某宅院大門朝南，門前走道寬1.86米，門前有陳某所砌彎尺型墻體，該墻體南北長6.75米，東西長12.9米，高0.86米，墻體寬0.24米。法院認為，被告陳某未取得村鎮(zhèn)兩級批準，在父輩老宅舊址砌筑墻體，對原告及其家人正常出行已造成影響，原告要求被告將墻體拆除，應予支持。據(jù)此，法院判令陳某拆除所砌墻體。

法官庭后表示，根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，建造農(nóng)村宅基地上房屋需辦理審批手續(xù)。宅基地上房屋建成后，如村民未經(jīng)批準進行拆建、改建或者擴建的，屬于違法占地，主管部門有權進行查處。對于能夠確認村民建房未經(jīng)審批或采取欺騙手段騙取建房手續(xù)的非法用地建房行為，并且該行為侵犯了相鄰關系人合法權益，如影響鄰人房屋通風、采光、通行等情況的，人民法院可以作出排除妨害、限期拆除違法建筑物的民事判決。

針對涉宅基地權屬爭議類案件的審理情況，房山法院黨組副書記、副院長佟淑表示，農(nóng)村宅基地及房屋建設涉及重大民生權益，在規(guī)范宅基地及房屋建設方面相關部門應積極作為，加快開展地籍調查，扎實推動宅基地使用權確權登記頒證，從源頭減少宅基地權屬爭議的產(chǎn)生。村民應在宅基地四至范圍內正確行使權利，在翻建、擴建時與左鄰右舍提前溝通協(xié)商并征得村鎮(zhèn)相關部門許可之后再動工，避免引發(fā)糾紛。

民法典相關規(guī)定

第二百八十八條 不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

第二百九十三條 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

第二百九十六條 不動產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害。

土地管理法相關規(guī)定

第十四條 土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。

單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。

在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

老胡點評

目前，農(nóng)村宅基地糾紛多發(fā)頻發(fā)，成為影響宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村建設的阻礙。對此，有關方面應當引起重視，采取綜合措施，強化源頭治理，努力將因宅基地而引發(fā)的矛盾沖突消弭于無形之中。

首先，地方政府和相關行政管理部門應當積極推進宅基地確權發(fā)證工作，在發(fā)放宅基地使用權證、房屋建設許可證過程中，切實做好調查核實、測量驗收、程序完備，使宅基地權屬清晰、四至明確、精準到位，使房屋建設規(guī)劃合理、審批合法、互不妨礙，力爭從源頭減少發(fā)生爭議的隱患苗頭。

其次，司法部門、鄉(xiāng)村自治組織應當相互配合協(xié)作，積極普及宅基地使用中的法律法規(guī)，使民法典中“有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理”等有關處理相鄰關系的規(guī)定切實為廣大村民所掌握和遵行。同時，還應當進一步完善農(nóng)村自治、法治、德治相結合的鄉(xiāng)村治理體系，引導農(nóng)民辦事依法、遇事找法、解決問題用法、化解矛盾靠法，自覺遵守村規(guī)民約，共同為鄉(xiāng)村振興貢獻力量。 (法治日報 胡勇)

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