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房地產(chǎn)市場再度進(jìn)入膠著狀態(tài)。無論從國家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),還是從近日市場的銷售量和價(jià)格看,房地產(chǎn)市場回暖受阻,仍處于調(diào)整期且恢復(fù)緩慢,市場仍面臨不少困難。為更好發(fā)揮穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的作用,應(yīng)該進(jìn)一步穩(wěn)預(yù)期、強(qiáng)信心、促轉(zhuǎn)型,多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

當(dāng)前,房價(jià)下降的城市增多,北京、上海等熱點(diǎn)城市二手房價(jià)格跌幅居前。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,5月份,70個(gè)大中城市新房和二手房房價(jià)與上月相比下跌的城市均增多。其中二手房房價(jià)下跌的城市有55個(gè),占比近八成。上海二手房價(jià)格與上月相比跌幅0.8%,在70個(gè)大中城市中跌幅最大,北京下跌0.6%,也是70個(gè)大中城市中跌幅較多的。此外,廈門二手房價(jià)格與上月相比下跌0.7%。

以往,一線城市的房價(jià)相對較為堅(jiān)挺,但5月份,北京、上海的二手房價(jià)格下降較為明顯。這表明熱點(diǎn)城市同樣面臨購房者觀望情緒濃厚,買賣雙方博弈的情況。近兩三個(gè)月,北京、上海二手房掛牌量均有所增加,成交量有所減少。不過,與二手房房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降不同,北京、上海新房價(jià)格與上月相比均是正增長,這意味著北京、上海新房比二手房更有吸引力。二手房增加的掛牌量中,有相當(dāng)一部分是“賣一買一”,或者賣舊買新的購房者,置換住房時(shí)更傾向購買新房。

分化,是當(dāng)前房地產(chǎn)市場較為明顯的特點(diǎn)。新房和二手房存在分化,在同一座城市,新房價(jià)格上漲,而二手房價(jià)格下降的情況并不鮮見;一二線等熱點(diǎn)城市與三四線城市和縣城之間分化一直明顯,一二線城市的市場活躍度好于三四線城市和縣城。城市中不同區(qū)域的熱度分化也很顯著。在一些城市的核心區(qū)域,房價(jià)穩(wěn)中有增;而在遠(yuǎn)離核心區(qū)域的地帶,下跌則較為明顯。土地市場也有分化,銷售復(fù)蘇較好的熱點(diǎn)城市土地市場火熱,去庫存壓力大的城市則持續(xù)冷清。房企拿地的目標(biāo)城市和目標(biāo)區(qū)域越來越向少數(shù)熱點(diǎn)城市和少數(shù)重點(diǎn)區(qū)域集中。

對于房地產(chǎn)市場毋須過度悲觀,房企拿地的積極性反映企業(yè)資金的充裕程度和對未來市場的布局。有些城市土拍熱度不減,表明一些房企看好后市,仍在積極投入。如北京土拍保持較高熱度,且成交價(jià)格不低。在杭州,民營企業(yè)拿地較為活躍,某地塊吸引66家企業(yè)參與搖號(hào)。進(jìn)入6月份,房企沖刺年中業(yè)績,加大推盤力度和折扣力度的情況下,市場的成交量和活躍度有望較前一段時(shí)間有所恢復(fù)。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效,市場預(yù)期好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的困難,仍可從供需兩端加大政策支持力度。

在需求端,對于改善性需求應(yīng)高度重視,深挖潛力。改善性購房需求未來將逐步增多,且潛力較大。這部分人群的支付能力和償還貸款能力較好。當(dāng)前,由于首付比例和房貸利率相對較高,改善性住房需求的購房成本總體上仍高于購買首套房。對于改善性住房需求應(yīng)進(jìn)一步合理支持,可以根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)降低其購房成本,以調(diào)動(dòng)他們住房消費(fèi)的積極性。此外,適當(dāng)降低存量房貸利率也可成為政策工具箱中的一項(xiàng)備選方案。減輕已購住房居民的還款壓力,可減少提前還房貸的情況,有助于居民將更多資金投入其他消費(fèi),提振內(nèi)需。

在供給端,應(yīng)進(jìn)一步落實(shí)好“三支箭”等金融支持政策和保交樓政策。鼓勵(lì)企業(yè)積極紓困的同時(shí),須將這些支持政策落實(shí)到位,滿足那些聚焦主業(yè)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健房企的合理融資需求。當(dāng)前,一些銀行出于安全性等考慮,對房企的支持力度和對有關(guān)支持政策的執(zhí)行力度尚有保留,應(yīng)加大力度確保支持政策落地見效。保交樓對市場的恢復(fù)至關(guān)重要,只有按時(shí)保質(zhì)保量交付,市場的信心才能真正恢復(fù),應(yīng)持續(xù)推進(jìn)保交樓,把相關(guān)資金支持落實(shí)到位。

房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期,從過去的快速上漲逐步過渡到總量少一點(diǎn),速度慢一點(diǎn),平穩(wěn)發(fā)展的階段。調(diào)整階段正蘊(yùn)藏改革契機(jī)。轉(zhuǎn)型和探索新的發(fā)展模式是未來之事,穩(wěn)住市場是當(dāng)務(wù)之急。促進(jìn)市場企穩(wěn)回升固然是眼下最重要的任務(wù),而新的機(jī)遇和未來戰(zhàn)略往往就在調(diào)整階段逐步清晰。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)既努力做好眼前事,也須著眼長遠(yuǎn),努力推動(dòng)市場復(fù)蘇和企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。(本文來源:經(jīng)濟(jì)日報(bào) 作者:亢舒)

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