“0首付、準現(xiàn)房拎包入住”、“現(xiàn)房0首付、限時補貼6萬”,最近一度啞火的零首付、負首付廣告開始在各大社交平臺“刷屏”。第一財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn),深圳、佛山、惠州、長春、重慶多個城市開始爭先“內(nèi)卷”負首付。

但記者通過走訪發(fā)現(xiàn),本輪“低首付”背后的操作模式種類繁多:延期支付、首付貸、高評高貸等等擦邊或違規(guī)操作層出不窮。值得注意的是,與以往”零首付“不同,此前在一手市場“零首付”更多只是營銷噱頭,實際操作過程中開發(fā)商會通過分期支付、延期支付等方式短期降低購房者首付門檻。而在本輪官宣”零首付“的開發(fā)商中,卻有部分鋌而走險,通過“高評高貸”、“首付貸”等方式人為壓低首付金額。據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士介紹,這種手法此前在新房市場中并不常見,大多是二手房中介使用。

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近期部分新房零首付、負首付宣傳廣告

有業(yè)內(nèi)人士指出,上述操作看似可以幫助購房者“提前上車”,但實際背后則風險重重:一方面,這種操作模式進一步放大了購房者的金融杠桿,信貸違約風險激增;另一方面,其中涉及多項非法操作,中間嵌套多層風險。

“負首付”的暗箱操作

“現(xiàn)在(如果買指定的戶型)不僅可以做到0首付,還可以給你補貼一部分金額?！比A南地區(qū)某剛需樓盤地產(chǎn)銷售向記者介紹,這一模式主要是利用備案價和實際銷售之間的價差。 他向記者舉例,其最新推出的樓棟備案價在1.8萬元/㎡左右,打完8折后購房者實際成交價在1.44萬/㎡。但該樓盤會按照1.8萬元/㎡的價格做一份合同并網(wǎng)簽,并向銀行貸款,多貸出的這部分資金將用于降低客戶首付門檻。

業(yè)內(nèi)認為這種模式實質(zhì)上是“超貸”或“高評高貸”,此前在二手市場一直相對盛行,但在一手市場較為罕見?！扒皟赡陿鞘星闆r好時,一手房市場并不存在操作空間?！比A南某房企人士告訴記者,由于備案價限制,華南區(qū)域核心城市一度存在一二手房倒掛的情況(即二手房價格遠高于一手房)。開發(fā)商基本都是以備案價出售,不存在備案價和實際銷售價的價差。

在他看來,這也從側(cè)面反映目前樓市行情仍然嚴峻,部分區(qū)域折扣價大,才為這類零首付、負首付操作騰挪出空間。

事實上,對于購房者來說,“超貸”確能在某種程度上降低首付門檻,但同時也增加了房產(chǎn)的月供壓力。惠州的某新房中介向記者提供了兩種優(yōu)惠折扣方案,一種方案是備案價基礎(chǔ)上打8折,另一種則是開發(fā)商返1.7成首付,購房者支付0.3成首付即可“上車”。

他進一步解釋,這兩種方案在首付、月供上有顯著差別,可以根據(jù)情況選擇。以總價180萬,貸款30年計算,第一種方案首付為29萬,月供在5300左右;第二種方案下開發(fā)商會使用虛高網(wǎng)簽價,幫購房者多貸一部分資金作為首付款,購房者實際只需要支付5.4萬,但是后續(xù)月供則超6000元。原浙江銀保監(jiān)局也曾提示,在此類模式下,購房人看似“零首付”購得房產(chǎn),實際卻因前期人為做高房價、支付中介服務(wù)費和稅費等,承擔了遠高于房產(chǎn)實際市場價值的負債。

值得注意的是,或是由于監(jiān)管嚴控等原因,該模式具有一定隱蔽性。該中介告訴記者,目前當?shù)亍熬W(wǎng)紅盤”并不會直接打出0首付的廣告,都是需要內(nèi)部熟人介紹,貸款行基本在四大行都可以做,利率在3.8%左右。

而在二手市場,這類“超貸”方式更為普遍,而且往往與房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸等違規(guī)操作相結(jié)合?！拔沂稚系姆孔踊径伎梢宰隽闶赘丁⒌屠?而且可超貸一部分資金?！睆V州二手房中介丁丁(化名)介紹。按照她說的流程,該中介機構(gòu)會先墊資完成購房流程。購房者隨后抵押房產(chǎn)申請經(jīng)營貸,成功后并將購房款、2個點的墊資費一并還給中介。在這一過程中,可以通過“高評高貸”的方式多貸出一部分資金,從而變相實現(xiàn)“負首付”。

丁丁介紹,如果有融資需求,近期也是很好的機會,大多業(yè)主由于急于出售、掛牌時間久等原因,往往很容易配合,甚至可以根據(jù)客戶需要幫忙尋找“高評估價、低售價”的房源,從而獲得更多超貸金額?！坝锌蛻糍I了千萬級的房子,從中超貸了100多萬?！?/p>

低首付為何盛行?

事實上,除上述通過超貸變相實現(xiàn)零首付、負首付外,在走訪調(diào)查過程中,記者發(fā)現(xiàn)低首付背后還有三類操作模式。

第一類是開發(fā)商變相降價促銷。開發(fā)商會通過第三方將首付款直接打入購房者賬戶內(nèi),購房者再將這部分金額轉(zhuǎn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶中用于支付首付款。這類情況多出現(xiàn)在一些區(qū)域邊緣化、配套缺失的樓盤中。例如惠州某樓盤已銷售多年依然還未清盤,降價促銷力度過大又會激化與前期業(yè)主間的矛盾,“騎虎難下”之際開發(fā)商就會通過這類形式隱蔽補貼購房者。

第二類是開發(fā)商開放首付延期、分期政策。購房者可在初期支付一部分金額先鎖定房源,剩余首付尾款可與開發(fā)商協(xié)商在3個月～1年內(nèi)繳清。以東莞某臨城鎮(zhèn)區(qū)新盤為例,在其宣傳中稱可0.5成首付上車,實際則是分期支付。第一周僅需支付0.5成首付(即8萬元),6個月后再繳納0.5成首付(即8萬元),一年后繳納1成首付(16萬元)。值得注意的是,這種模式此前就被市場廣泛采用,但分期時間有逐漸延長的趨勢。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,因為開發(fā)商有回款的需求,因此原本首付延期通常需要在6個月內(nèi),但現(xiàn)在為搶客戶,不少開發(fā)商將這一時間“內(nèi)卷”至一年以上。

第三類則風險更大,是通過嫁接第三方金融機構(gòu)(或自身的金融機構(gòu)),做首付消費貸。根以華南區(qū)域某樓盤loft戶型為例,銷售會向購房者鏈接金融機構(gòu),向機構(gòu)借出部分資金用于首付。據(jù)個人的資質(zhì)和信用,貸款利率在利率約為2.83%-4.38%左右浮動。

種類繁多的低首付套路背后實際折射的是樓市需求側(cè)依舊疲軟,開發(fā)商被迫通過“內(nèi)卷”首付門檻提前搶占客戶。

近期樓市壓力仍存,政策支持力度卻在逐漸走弱。中指研究院指出,熱點城市土地市場熱度較高,對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場會形成一定支撐,但整體來看,當前全國房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在。近期部分核心一二線城市開始優(yōu)化調(diào)控政策,上海、廣州等城市調(diào)整公積金政策,杭州、南京部分街道或區(qū)域放松限購,但整體力度仍較為有限。截至5月24日,5月各地出臺政策的頻次僅29條,不足4月一半。

華南中原某分析人士告訴記者,前兩年,有些開發(fā)商看好樓市行情,大量囤地,但現(xiàn)在去化速度非常慢,冷門鎮(zhèn)街個別樓盤月均去化套數(shù)僅為個位數(shù)。在他看來,目前不少開發(fā)商已到了生死存亡的關(guān)鍵時刻,為增加去化速度,提高營銷費用、提供首付資金支持、降低實際售價等組合拳頻出也是被迫之舉。

背后風險重重

從更深層次而言,開發(fā)商通過首付貸、高評高貸等違規(guī)方式降低首付門檻,內(nèi)卷爭奪存量用戶,背后風險重重。

招聯(lián)首席研究員董希淼對第一財經(jīng)記者表示,零首付、負首付對銀行來說政策風險和實質(zhì)風險都很大,房產(chǎn)抵押作為風險防控的手段,如果評估價虛高其效果可能大打折扣。對個人而言,過度加杠桿將可能引發(fā)家庭財務(wù)危機。之所以出現(xiàn)此類現(xiàn)象也反映出兩個問題,一是銀行信貸投放壓力較大,特別是個人住房貸款增長壓力大;二是房地產(chǎn)銷售壓力大,開發(fā)商賣房難。

針對零首付中涉及的“高評高貸”問題,董希淼認為,“高評高貸”中“評”、“貸”都在銀行,銀行自身也應(yīng)加強把關(guān),對房產(chǎn)交易合同里房價的真實性進行審查,尤其是對房價交易價格高于該區(qū)域市場價的應(yīng)保持警惕。

對于購房者而言,背后法律風險也不容忽視。有法律人士指出,在上述“高評高貸”的操作方式中,開發(fā)商會與購房人簽訂陰陽合同:一份是標注有虛高價格的合同,用于向銀行申請貸款;一份是真實價格的合同,作為實際交易購房的憑證。而這類陰陽合同、高評高貸本身屬于“騙貸”行為,如銀行審批環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)異常將不會批準貸款,且對個人信用有影響。

河南尚博律師事務(wù)所徐振亮律師指出,早在2017年9月29日,住建部、央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》,嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu),違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。通過這種方式進行購房的購房者大多數(shù)并沒有真實的首付能力,購房者后續(xù)的真實房貸壓力明顯增大,一旦被銀行或監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)“零首付”行為,購房者將面臨停貸,或提前全額償還貸款的風險。同時,銀行一旦停貸,購房者無法及時償還銀行貸款,將面臨抵押房產(chǎn)被拍賣的風險。

針對近期零首付、負首付卷土重來的跡象,已有多地監(jiān)管介入。5月26日,深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)文,該協(xié)會在文中指出,各房地產(chǎn)中介機構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴格遵守國家“房住不炒”的定位,嚴格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理,并應(yīng)開展自查自糾工作,禁止以任何形式參與/協(xié)助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或為消費者違規(guī)購房貸款提供咨詢、協(xié)助的,深房中協(xié)將立即報送行政主管部門依法依規(guī)查處等。

5月22日,廣東省惠州市惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場、嚴厲查處違規(guī)銷售行為的通知》指出,為強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管,規(guī)范銷售行為,維護購房人合法權(quán)益,嚴禁開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機構(gòu)營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為。

有業(yè)內(nèi)人士認為,要防范“零首付”“負首付”營銷在業(yè)內(nèi)蔓延,既需相關(guān)監(jiān)管部門重拳整治,又需要銀行、房企等多方主體守好底線,加強自律。

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