二手房往往因價(jià)格實(shí)惠受到不少購(gòu)房者的青睞,特別是碰到那些急需用錢的賣家,還可以壓壓價(jià),非常劃算。王某在河南省鞏義市區(qū)看中一套二手房后,很快全額支付了86萬(wàn)元的購(gòu)房款,房屋過(guò)戶登記手續(xù)也順利完成,但5個(gè)月后獲知的一條信息讓她把賣方訴至法院。

(資料圖片)

“這套房子原來(lái)的女主人在房間內(nèi)自殺?！甭?tīng)到鄰居無(wú)意中說(shuō)起房屋過(guò)去的情況,王某感到后怕,但房款已經(jīng)全額支付,而且完成了過(guò)戶,這該怎么辦呢?

房屋過(guò)戶后發(fā)現(xiàn)是“兇宅”

2021年5月31日,王某與李某、崔某夫婦簽訂房屋買賣合同,約定以86萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買李某、崔某共同所有的位于鞏義市區(qū)的一套房產(chǎn)。同年7月初,雙方順利完成房屋過(guò)戶登記手續(xù),王某取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書。

2021年10月初,王某聽(tīng)聞崔某前妻馬某于10年前在涉案房屋內(nèi)自殺身亡?！拔屹I到的是‘兇宅’,今后怎么能安心住下去?李某、崔某夫婦隱瞞該事實(shí),構(gòu)成欺詐?！鳖H受困擾的王某向鞏義市人民法院提起民事訴訟,請(qǐng)求撤銷與李某、崔某夫婦的房屋買賣合同,退還所支付的全部購(gòu)房款86萬(wàn)元,并將房屋重新過(guò)戶到買賣前的李某名下。

李某、崔某夫婦辯稱,王某所訴基本事實(shí)屬實(shí),但不構(gòu)成欺詐。

法院查明,2009年2月24日,崔某購(gòu)買涉案房屋。2009年10月22日,崔某與馬某登記結(jié)婚,2010年5月28日,馬某在該房屋內(nèi)自殺(煤氣中毒)。崔某與李某登記結(jié)婚后,于2018年10月17日將該房屋變更登記在李某名下。崔某、李某共同將涉案房屋出售給王某時(shí),未將涉案房屋中發(fā)生過(guò)人員自殺的事實(shí)告知王某。

法院審理認(rèn)為,當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則,如實(shí)披露與訂立合同有關(guān)的重要信息。擇善而居,趨利避害,是一種樸素的傳統(tǒng)風(fēng)俗。房屋中曾發(fā)生過(guò)非正常死亡的事件,雖然并不影響房屋的實(shí)際使用價(jià)值,但對(duì)于普通民眾而言,該情形卻會(huì)對(duì)居住人的心理產(chǎn)生重大影響,足以對(duì)其作出是否購(gòu)買房屋的真實(shí)意思造成影響。因此,出賣方負(fù)有向購(gòu)房人如實(shí)披露、告知的義務(wù)。

本案中,被告李某、崔某未如實(shí)告知馬某在涉案房屋內(nèi)自殺的事實(shí),使原告王某在違背真實(shí)意思的情況下簽訂并履行了房屋買賣合同,構(gòu)成欺詐,原告要求撤銷房屋買賣合同并要求返還購(gòu)房款86萬(wàn)元、協(xié)助過(guò)戶的主張,法院予以支持。

主審法官?gòu)埲瘥惤忉屨f(shuō),在傳統(tǒng)民間文化中,“兇宅”屬物之瑕疵,會(huì)影響房屋的交換價(jià)值,公眾對(duì)于“兇宅”的避諱心理屬于公序良俗的范圍,故依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則及對(duì)傳統(tǒng)風(fēng)俗的尊重,出賣方對(duì)該信息故意隱瞞的,則構(gòu)成法律意義上的“不作為方式”的欺詐,雙方合同應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

如何避免買到“兇宅”

“法律上沒(méi)有‘兇宅’的定義,自然也沒(méi)有將該信息列為必須披露的信息項(xiàng)目。一般來(lái)講,‘兇宅’是指曾發(fā)生過(guò)兇殺、自殺、意外等非自然原因死亡事件的房屋,但老人自然死亡、正常病亡等不包含在內(nèi)?！焙幽相嵏勐蓭熓聞?wù)所律師陳天鵬說(shuō),隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,二手房因具有價(jià)格實(shí)惠、地理位置優(yōu)越、交通便利等特點(diǎn),且交易成功后可以直接入住,市場(chǎng)持續(xù)處于火熱之中,但由于二手房交易涉及多個(gè)環(huán)節(jié),隱含各種交易風(fēng)險(xiǎn),有的購(gòu)房者買到“兇宅”后,在精神上承擔(dān)著巨大的壓力。

“買賣二手房時(shí),購(gòu)買方可向房屋中介、出售方詢問(wèn)有無(wú)非正常死亡等相關(guān)情況,出售方應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則,把房屋曾發(fā)生的諸如非正常死亡等影響個(gè)人購(gòu)房的重要信息主動(dòng)告知,避免可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)?！标愄禊i建議,買家在購(gòu)買二手房時(shí),可在合同中明確買賣條件,比如要求賣方保證所出售房屋中未曾發(fā)生過(guò)非正常死亡等可能導(dǎo)致買家心理不安的情況。這樣的約定,既可以督促賣方如實(shí)披露房屋信息,也可以讓買家在發(fā)生糾紛尋求法律救濟(jì)時(shí)有據(jù)可依。

“不少二手房買賣都是通過(guò)房屋中介成交的,買家除要求房屋中介按照行業(yè)規(guī)章制度的規(guī)定,如實(shí)告知物業(yè)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況外,還可要求對(duì)所售房屋是否出現(xiàn)過(guò)非正常死亡等情況進(jìn)行告知,并在合同中進(jìn)行約定?！标愄禊i說(shuō)。

二手房買賣應(yīng)做到誠(chéng)實(shí)信用

“二手房買賣中容易出現(xiàn)糾紛,究其原因,是因買家和賣家的利益不一致。但只要本著誠(chéng)信、公平的原則,就能避免糾紛,依法維護(hù)好買賣雙方的權(quán)益。”鄭州市中原區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

這位負(fù)責(zé)人坦言,買家在買二手房時(shí),首先考慮的一定是房?jī)r(jià),如果不考慮房?jī)r(jià),就會(huì)去選擇購(gòu)買新房,新房不存在非正常死亡等情況。有的二手房地理位置好,無(wú)論是結(jié)構(gòu)還是采光都很理想,但房?jī)r(jià)卻很便宜,購(gòu)房者容易被眼前的誘惑所蒙蔽,以為撿了個(gè)大便宜。

“在傳統(tǒng)觀念里,房屋里死過(guò)人是十分不吉利的。有些房主為了順利出售房屋,在訂立合同時(shí)故意隱瞞房屋發(fā)生過(guò)非正常死亡事件的事實(shí),又以較低的價(jià)格作為誘餌,買方在沒(méi)有查清事實(shí)的情況下貿(mào)然購(gòu)房,事后得知事實(shí)真相后,往往會(huì)發(fā)生糾紛。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō),如賣房人故意隱瞞真相或虛構(gòu)事實(shí),則違背了誠(chéng)實(shí)信用原則,構(gòu)成欺詐,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

“買賣雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的體現(xiàn),合法有效。房主在售房過(guò)程中故意隱瞞房屋內(nèi)曾有非正常死亡等情況,依據(jù)價(jià)值規(guī)律,房屋雖然在實(shí)物形態(tài)上沒(méi)有受損,但依據(jù)人們的現(xiàn)實(shí)觀念,房屋會(huì)因購(gòu)買者避諱而貶值,因此房主主觀有過(guò)錯(cuò)構(gòu)成侵權(quán)。”陳天鵬認(rèn)為,為避免糾紛,房主要遵守誠(chéng)實(shí)守信原則,如實(shí)告知房屋的非正常死亡等情況,買方在購(gòu)買二手房時(shí)要主動(dòng)詢問(wèn)房屋的實(shí)際情況,切勿因?yàn)樨澅阋硕I到煩心的房子。

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