在自己車位上涂鴉物業(yè)公司管得著嗎

(資料圖)

律師解讀“女子28萬元買兩車位涂鴉被要求復(fù)原”一事及涉小區(qū)車位使用問題

近日,“女子28萬元買兩車位涂鴉被要求復(fù)原”一事引發(fā)熱議。

據(jù)公開報道,浙江嘉興一女子在自己購買的兩個車位上進(jìn)行涂鴉——畫上了一些卡通人物。涂鴉前女子與小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行了溝通,物業(yè)公司告知涂鴉就不保修。女子覺得可以接受,隨即著手涂鴉。

但涂鴉后卻被物業(yè)公司要求恢復(fù)原樣。物業(yè)公司稱,并未明確告知該女子是否可以涂鴉,目前已經(jīng)在幫她整改,并會給出一個解決方案。該女子稱,恢復(fù)原樣需要物業(yè)公司賠償損失。

對此,網(wǎng)友們議論紛紛。有人說,“自己的車位,憑什么不讓涂鴉”“自己車位就該自己做主,物業(yè)公司管得也太寬了”;也有人表示理解物業(yè)公司的做法,要考慮車庫的美觀和安全性;還有人發(fā)出疑問,“小區(qū)內(nèi)的車位到底可以怎么用”“物業(yè)公司管理服務(wù)的邊界在哪兒”?

近年來,隨著汽車的普及,因車位引發(fā)的糾紛屢見不鮮?！斗ㄖ稳請蟆酚浾呔汀芭?8萬元買兩車位涂鴉被要求復(fù)原”一事,以及涉車位與物業(yè)公司相關(guān)權(quán)限等問題采訪了多位律師。

看合同中有無限制性規(guī)定

對自己買的車位可以進(jìn)行涂鴉嗎?

北京瀛和律師事務(wù)所物業(yè)管理法律事務(wù)部主任趙中華說,根據(jù)民法典有關(guān)規(guī)定,業(yè)主對其購買的車位享有包括涂鴉在內(nèi)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但同時業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

“也就是說,如果小區(qū)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同對此有限制性規(guī)定,則業(yè)主對自己購買的車位不得涂鴉。對于承租車位的業(yè)主,只有日常使用的權(quán)利,未經(jīng)車位產(chǎn)權(quán)人同意,不得隨意涂鴉?！壁w中華說,地上車位和地下車位不是區(qū)分車位產(chǎn)權(quán)歸屬的標(biāo)準(zhǔn),兩者在上述情形中沒有區(qū)別。

對車位進(jìn)行涂鴉,需要經(jīng)過物業(yè)公司的同意嗎?

北京海潤天睿律師事務(wù)所律師、北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華告訴記者,對購買的車位進(jìn)行涂鴉,對物業(yè)公司履行車位管理職責(zé)產(chǎn)生了一定影響,且對車位涂鴉的過程中,可能會影響到周邊車輛的停放秩序。因此從合理性角度來講,有必要提前通知物業(yè)公司。但除非有物業(yè)服務(wù)合同約定,或者業(yè)主組織決定,否則物業(yè)公司對此沒有審核權(quán)。

北京德和衡律師事務(wù)所律師馬麗紅說,對于租用的車位(不含人防車位),需看簽署的租用合同中是否有相關(guān)限制性規(guī)定,如無相應(yīng)限制,建議在咨詢車位所有權(quán)人并得到書面許可后再進(jìn)行涂鴉,以防自行操作造成不必要的損失。另外,如無相反約定,承租人還需在租賃期限屆滿返還時將車位恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)費用;對于人防車位,車主并沒有車位所有權(quán),涂鴉之前,建議先行咨詢物業(yè)公司或開發(fā)商等,并鑒于有關(guān)法律對人民防空工程的特殊要求,不建議在人防車位上進(jìn)行涂鴉。

還有些小區(qū)沒有固定車位,對此馬麗紅認(rèn)為,在這種情況下對車位不享有專屬使用權(quán),除非經(jīng)過所有權(quán)人書面同意,否則無權(quán)進(jìn)行涂鴉。

“針對需要通過物業(yè)公司同意而后涂鴉的車位,若物業(yè)公司之后反悔的,相關(guān)涂鴉的損失已經(jīng)產(chǎn)生,車主可向物業(yè)公司主張相關(guān)損失的賠償。因此建議車主在向物業(yè)公司征詢意見時,保留相關(guān)回復(fù)的證據(jù),一并保留有關(guān)涂鴉及清理涂鴉產(chǎn)生的費用證據(jù)?！瘪R麗紅說。

車位使用五花八門糾紛多

除了給車位進(jìn)行涂鴉外,現(xiàn)實生活中,人們對車位還有各種各樣的“用法”,引起了不少糾紛。

近日,家住山東青島的周先生反映稱,其所住小區(qū)2號樓前,地上畫了9個停車位,結(jié)果8個車位被安上了地鎖。小區(qū)雖然有地下車庫,但大部分人都沒有購買,主要搶地上車位停車。對于加裝地鎖的問題,周先生等業(yè)主多次聯(lián)系物業(yè)公司,但遲遲未得到解決。

馬麗紅說,公共車位任何人不得私自搶占,如《北京市機(jī)動車停車管理辦法》就規(guī)定,任何單位和個人不得擅自在道路上和其他公共區(qū)域內(nèi)設(shè)置地樁、地鎖等障礙物阻礙機(jī)動車停放和通行,不得在未取得所有權(quán)的停車位上設(shè)置地樁、地鎖。擅自設(shè)置的,相關(guān)執(zhí)法部門有權(quán)責(zé)令停止違法行為,恢復(fù)原狀。

“車主自己購買的車位,享有該車位的所有權(quán),在上面安裝地鎖亦不侵害其他業(yè)主的權(quán)益,法律是允許的;若車主租賃車位的,其在租賃期間內(nèi)享有該車位的占有、使用權(quán)利,亦可以通過加裝地鎖的方式維護(hù)自己的使用權(quán)。但應(yīng)注意的是,為避免違約責(zé)任,在租賃合同終止時,相應(yīng)車位應(yīng)恢復(fù)至約定的歸還狀態(tài)”馬麗紅說。

此外,還有些業(yè)主會將自己購買或租的車位在閑置時轉(zhuǎn)租出去,對此,物業(yè)公司是否可以進(jìn)行限制?

包華說:“業(yè)主購買的車位可以轉(zhuǎn)租,但承租人必須是小區(qū)業(yè)主或者合法使用人。若該承租人違反法律和小區(qū)規(guī)約使用車位,業(yè)主也需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。業(yè)主承租的車位能否轉(zhuǎn)租,需要根據(jù)車位租賃協(xié)議確定。如果小區(qū)的車位使用管理辦法或者停車服務(wù)合同中有限制性規(guī)定,則承租車位的業(yè)主不得轉(zhuǎn)租?！?/p>

還有人在社交平臺上分享,因為家中東西實在太多,于是把一些雜物放在了車位上,甚至將車位一角閑余空間利用起來,做了個收納箱放置東西。這么做是否合法?

趙中華說,車位具有特定用途,業(yè)主對于購買或承租的車位享有使用權(quán),但應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、停車服務(wù)協(xié)議和小區(qū)管理規(guī)約的約定,合理使用車位,這里顯然不包括放置雜物。且對于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止。因此,在車位上堆放雜物或加建儲物空間,若侵害其他業(yè)主的權(quán)益或影響消防安全等,物業(yè)公司有權(quán)采取合理措施制止。

車主在車位上放置私人物品的行為,在馬麗紅看來,根據(jù)物業(yè)管理條例,停車場作為小區(qū)的配套設(shè)施應(yīng)屬于物業(yè)管理范圍,但該管理僅屬于物業(yè)公司基于小區(qū)公共利益的需要,對小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行維修、清掃等維護(hù)、養(yǎng)護(hù)管理,并不涉及車主私人車位及車位內(nèi)物品的管理,車主與物業(yè)公司就車位內(nèi)物品亦不形成保管法律關(guān)系,因此物業(yè)公司有義務(wù)在合理職責(zé)范圍內(nèi)對進(jìn)出車庫的人員進(jìn)行管理、對停車場進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)義務(wù),至于車位上物品安全,還有賴于車主自身加強(qiáng)管理。

記者注意到,在一些商住小區(qū)、商場,不少車位被占或出租給第三方,用于洗車、修車等服務(wù),導(dǎo)致購物、用餐高峰時車位緊張。

對此,趙中華說,將地下車位出租、出賣去開洗車店的行為,屬于改變車位的規(guī)劃用途,根據(jù)國家城鄉(xiāng)規(guī)劃法和各地停車場管理的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章,需要由行政主管部門審批,未經(jīng)審批,擅自改變用途,可能會涉及相關(guān)行政處罰。

不損害其他業(yè)主合法權(quán)益

可以看到,除了用來停車外,在現(xiàn)實中車位還有著多種使用途徑。對于車位,業(yè)主合理使用和物業(yè)管理的邊界和平衡點在哪,怎樣才能讓人們車位使用得更加舒心、放心?

“法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定是車位合理使用和物業(yè)管理的邊界和平衡點?！瘪R麗紅說,車位所有權(quán)人雖可享有專有部分的占有、使用、收益、處分的權(quán)利;租用人雖享用車位的使用權(quán),但車主的權(quán)利行使也影響著眾多其他業(yè)主權(quán)益的享有,所有權(quán)人或使用權(quán)人在行使權(quán)利時不得危及建筑物的安全,也不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

“物業(yè)對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的管理,不能顧此失彼,在保障車位所有權(quán)人或使用權(quán)人行使權(quán)利的同時,也應(yīng)對相應(yīng)權(quán)利的行使進(jìn)行監(jiān)督,基于維護(hù)廣大業(yè)主基本權(quán)利的原則,對違反公序良俗、侵害他人合法權(quán)益的現(xiàn)象及時制止?！瘪R麗紅說。

包華說:“車位的業(yè)主或者使用人根據(jù)規(guī)劃用途合理使用車位,物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供車位服務(wù),雙方在事前明確自己的權(quán)利和義務(wù),這樣就不會引起不必要的紛爭。”

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