9月的第一周，一塊“大石頭”擾動(dòng)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)這汪泉水。

1日傍晚，上海官宣將于次日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，幾乎一夜之間，樓盤銷售、房產(chǎn)中介、購(gòu)房者的心弦紛紛被撩動(dòng)。

“火熱”“猛增”“連夜”，這些字眼在各個(gè)平臺(tái)上宣示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的勃勃生機(jī)?！靶抡钡摹爸卮罄谩闭娴娜绱肆⒏鸵娪皢?？過去一周，新開樓盤和二手市場(chǎng)實(shí)際反應(yīng)如何呢？

(資料圖片僅供參考)

有開發(fā)商的營(yíng)銷人員告訴澎湃新聞?dòng)浾?，“認(rèn)房不認(rèn)貸”發(fā)布后立馬調(diào)整了宣發(fā)策略，都要往新政策上靠，主推“重大利好”和“購(gòu)房最佳時(shí)機(jī)”。

“新政”落地一周內(nèi)，位于寶山顧村板塊的新樓盤華發(fā)四季河濱項(xiàng)目三期剛好進(jìn)行了認(rèn)籌開始到結(jié)束的全過程。

該項(xiàng)目一位銷售對(duì)記者表示，認(rèn)籌客戶量比預(yù)計(jì)增長(zhǎng)了近26%，但相比前兩期認(rèn)籌還是下降不少。在她看來(lái)，“新政”的發(fā)布對(duì)于上海樓市有一定利好，具體能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，比較難判斷。目前還是有不少仍在持幣觀望的客戶。

另一位浦東新區(qū)御橋片區(qū)的房產(chǎn)中介說，“新政”執(zhí)行三天，他已經(jīng)賣出四套房，此前要一個(gè)月才能達(dá)到該數(shù)量。看起來(lái)賣家有了更多話語(yǔ)權(quán)，但掛牌房源也增多了，買賣雙方的博弈一直都在。有的客戶“興奮勁”過了，也在等待市場(chǎng)變化。

認(rèn)籌首日現(xiàn)場(chǎng) 受訪者供圖

華發(fā)四季河濱項(xiàng)目三期處在上海外環(huán)以內(nèi)，均價(jià)約66310元/平。9月1日，該樓盤還有兩天就要開盤，置業(yè)顧問徐可照常做著準(zhǔn)備工作。當(dāng)天傍晚六時(shí)許，她看到了那則意料之外的“重磅消息”。

加班加點(diǎn)、客戶消息轟炸、看房和認(rèn)籌人數(shù)陡增……第二天是周六，以往的周末徐可大概只要帶兩三組客戶看房，那天她接待了32組客戶。9月3日，樓盤開啟認(rèn)籌，徐可說，原來(lái)預(yù)估大概是260組左右，但到9月7日中午認(rèn)籌結(jié)束，實(shí)際有327組客戶參與。

新的政策出來(lái)以后，很多客戶的心態(tài)都在變化。

正好是認(rèn)籌前夕，本來(lái)我也要回訪一遍各個(gè)客戶的情況。有外地貸款記錄的，第一時(shí)間過來(lái)認(rèn)籌；一直想要置換卻不敢拋的，加快了賣房的進(jìn)度。以前保守一點(diǎn)的客戶，很多都覺得這是一個(gè)很好的契機(jī)，也要過來(lái)“沖”了。

那天晚上主動(dòng)聯(lián)系我的客戶超過20組，有的是來(lái)確認(rèn)可不可以按照35%繳納首付款，有的是問立馬賣房來(lái)不來(lái)得及認(rèn)籌。跟我們之前預(yù)測(cè)的相比，預(yù)約認(rèn)籌的人數(shù)可能多出來(lái)近30%。再往前一個(gè)周末，來(lái)約看房的客戶可能也就兩三組，但“新政”出來(lái)第二天的那個(gè)周六，我記得當(dāng)時(shí)接待了32組客戶。

9月7日中午12點(diǎn)，三期認(rèn)籌準(zhǔn)時(shí)結(jié)束。三期開了312套房，參與認(rèn)籌的有327組客戶，但是我們之前的預(yù)測(cè)其實(shí)是在260組左右。這也是受到中環(huán)外房產(chǎn)市場(chǎng)因素的影響，項(xiàng)目一期3月份認(rèn)籌，當(dāng)時(shí)是觸發(fā)積分的；6月份的二期397套也有超過600組認(rèn)籌，三期下滑就已經(jīng)很明顯了。如果沒有新政策的話，估計(jì)會(huì)更少。

這個(gè)樓盤認(rèn)籌幾乎是“新政”出來(lái)之后第一個(gè)認(rèn)籌的，到認(rèn)籌最后一天也就不到一周時(shí)間。很多人可能還不知道這個(gè)項(xiàng)目，或者還沒來(lái)得及把認(rèn)籌金準(zhǔn)備好?，F(xiàn)在也有一些沒來(lái)得及準(zhǔn)備認(rèn)籌金的客戶，已經(jīng)主動(dòng)聯(lián)系要認(rèn)小籌（即開盤之后正常認(rèn)籌的都選完了如果還有房剩余，再由認(rèn)小籌的客戶選房），這些客戶可能都是正在快速辦理房產(chǎn)置換。

三期主要是兩種戶型，一個(gè)是91㎡的三房，總價(jià)在五六百萬(wàn)左右，屬于剛需類型；另一個(gè)是疊加別墅，上疊103㎡，下疊121㎡，總價(jià)在800萬(wàn)-1000萬(wàn)，偏向改善需求。

新政策直接影響的就是有過貸款記錄的客戶。一部分是上海周邊城市過來(lái)就業(yè)的人，工作幾年之后要在上海買房，首付款不足，就會(huì)選擇先在自己家鄉(xiāng)或者外地買房。但再工作一段時(shí)間后，他們想在上海買房安家，之前的貸款記錄就會(huì)導(dǎo)致需要支付70%的首付款，壓力還是很大?！靶抡背雠_(tái)之后，他們可以置換一套上海的剛需住房，就會(huì)進(jìn)來(lái)認(rèn)籌91㎡的三房。

另一部分新增客戶則是出于改善型需求，在上海有房想置換。這部分客戶會(huì)更多地選擇疊墅，所以意向購(gòu)買疊墅的人數(shù)增加也更多。對(duì)他們來(lái)說，原來(lái)二套房政策70%的首付資金上可能準(zhǔn)備不足，但是現(xiàn)在35%就比較輕松了。

當(dāng)然，新政策出來(lái)之后，也會(huì)有一些客戶流失的情況。流失的客戶當(dāng)中，同樣是以意向購(gòu)買疊墅的居多。

有的客戶本來(lái)看的是三房，政策出來(lái)之后就會(huì)把預(yù)算提高，想要買疊墅。類似地，本來(lái)想買疊墅的客戶，就會(huì)選擇往市區(qū)方向走，35%首付的話，資金也足夠。這項(xiàng)政策應(yīng)該對(duì)中環(huán)線以外的樓盤影響會(huì)更大一些，市區(qū)影響不大。

我覺得“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)于上海樓市應(yīng)該還是利好比較大。之前在2009年出了一些房地產(chǎn)的政策，后面四五年的時(shí)間市場(chǎng)都非?；钴S。這次政策調(diào)整我覺得也會(huì)如此，但是具體能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，還比較難判斷。

政策出來(lái)之后，部分客戶其實(shí)也會(huì)有一些疑慮，比如“是不是促進(jìn)大家消費(fèi)？”“后期會(huì)不會(huì)不穩(wěn)定？”有些人會(huì)選擇把資金留在手上，持幣觀望；有些人雖然不知道政策是利好還是利空，但出于實(shí)際需求還是會(huì)買房。

對(duì)于觀望的客戶，我會(huì)問清楚他的具體原因是什么，想一直租房還是覺得行情不穩(wěn)定想再等等。如果是第二種，我會(huì)建議先買，因?yàn)橛邢迌r(jià)，早點(diǎn)買性價(jià)比還是會(huì)更高，而且環(huán)線內(nèi)地塊比較少，往后可能會(huì)越買越偏。

政策本身是好的，但大家也要考慮政策傳遞了什么信號(hào)、會(huì)不會(huì)影響后期的生活質(zhì)量、會(huì)不會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹……在這些方面可能會(huì)多想一想。

另外，還有很多客戶關(guān)心首付比例會(huì)不會(huì)繼續(xù)下調(diào)，那就可能促使更多有購(gòu)房需求的人來(lái)試試，對(duì)于年輕人購(gòu)買剛需住房的刺激也會(huì)更大。

還有一點(diǎn)是，目前公積金的利率還沒有進(jìn)行調(diào)整，置換后的公積金貸款利率還是按二套房算。這個(gè)點(diǎn)大家還是非常在意，畢竟公積金利率比較低，這也讓一部分人沒有直接被“新政”刺激。

“新政”出臺(tái)，看房產(chǎn)廣告的人也多了。圖片來(lái)源：上觀新聞

羅銘是上海浦東新區(qū)御橋片區(qū)的中介。9月2日，上海開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，短短三天，他已賣出四套房，顧客多為剛需置換群體，此前已經(jīng)觀望數(shù)月，選擇的都是“保險(xiǎn)起見”小價(jià)格段的房子（500萬(wàn)到800萬(wàn)），不會(huì)輕易加杠桿。

最近一周，羅銘感覺到了市場(chǎng)的微妙變化，一套800萬(wàn)以內(nèi)的房子，相比于九月前，漲幅在20萬(wàn)到50萬(wàn)不等，講價(jià)空間變小了，賣家似乎有了更多話語(yǔ)權(quán)。但與此同時(shí)，掛牌房源也在增加，買賣雙方的博弈依然存在，原本就不好賣的房子也沒有變得緊俏。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)一周，我已經(jīng)賣出了四套房，但都是在新政策出臺(tái)后三天內(nèi)賣掉的。

9月5日早上，我的顧客小鄭又給我發(fā)消息了，詢問看中的房子是否還在。

小鄭已經(jīng)觀望這套房六個(gè)月了。9月3日，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策剛出臺(tái)兩天，就有人來(lái)看她觀望的這套房子?？吹轿以谂笥讶Πl(fā)的帶看視頻，她就一直給我發(fā)消息，確認(rèn)房子沒有被賣掉。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)前，我就聽到了傳聞。等到政策出臺(tái)，我立即發(fā)了朋友圈，又給在觀望的客戶一一發(fā)消息：“重大利好，不要錯(cuò)過?！蔽耶?dāng)時(shí)的干勁很足。

今年9月前，我每個(gè)月成交四五單。最差的一個(gè)月（7月份）只成交了一單。而到9月4日我就已經(jīng)成交四單了，但此后直到7日晚上沒有再增加。

買房的都是之前一直在觀望的人，最短的有三個(gè)月，最長(zhǎng)的有一兩年。這次有了契機(jī)，他們就抓緊入市了。

這類客戶大都屬于剛需置換群體，把自己手中價(jià)格不高的房子賣了，再加點(diǎn)錢，就能“上車”了。但他們選擇的都是“保險(xiǎn)起見”小價(jià)格段的房子（500萬(wàn)到800萬(wàn)），不會(huì)輕易加杠桿。

我服務(wù)的片區(qū)在浦東御橋，靠近張江產(chǎn)業(yè)園，很多顧客都是在張江工作的新上海人。他們普遍是高學(xué)歷人群，收入中上，家境相對(duì)普通，置換房子的心理價(jià)位在800萬(wàn)以內(nèi)。置換客也大部分選擇周邊配套成熟的二手房，好一點(diǎn)的還配有學(xué)區(qū)，而外環(huán)新房則沒有這些。但從我同行們描述的情況來(lái)看，全市范圍內(nèi)，小價(jià)格段（500萬(wàn)到800萬(wàn)）的新房最受歡迎。

“新政”出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化很微妙，買方市場(chǎng)在向賣方市場(chǎng)傾斜，但兩者的博弈并未消失。一套800萬(wàn)以內(nèi)的房子，相比于九月前，最終成交價(jià)的漲幅在20萬(wàn)到50萬(wàn)不等。“賣方市場(chǎng)”的紅利不僅體現(xiàn)在掛牌價(jià)上，講價(jià)空間也變小了。過去，一套報(bào)價(jià)800萬(wàn)左右的房子，成交價(jià)一般可以談到750萬(wàn)。但9月3日我促成的一單生意里，賣家報(bào)價(jià)810萬(wàn)，最終雙方只談到780萬(wàn)。

但對(duì)賣家的“利好”并不是壓倒性的。有些房東也想趁著政策利好急著出手，最近找我們掛牌的房東很多，從前一天可能上個(gè)四五套，現(xiàn)在一天上十幾套。上新的房源多了，但相比于房源增長(zhǎng)的比例，有意愿的購(gòu)房者增加幅度沒那么高，不好賣的房子依然不好賣。

羅銘發(fā)的帶看視頻

9月5日晚，我在朋友圈掛了一套“撿漏房”，一套掛牌價(jià)為780萬(wàn)的房子，低于市場(chǎng)價(jià)100萬(wàn)急售。但由于房子靠近高壓線，本身就不太好賣。兩天過去了，依然沒有人問。

500萬(wàn)以下的“老破小”基本沒有漲價(jià)，能賣掉就很不錯(cuò)了。

這次的新政策，主要帶動(dòng)的是價(jià)位在500萬(wàn)到1000萬(wàn)左右的房子的流動(dòng)性，也就是剛需置換房，特別是新房。因?yàn)橹脫Q新房不需要核價(jià)，能貸款的比例相對(duì)高一點(diǎn)，首付也相應(yīng)降低一些。

9月5日，客戶小鄭確認(rèn)房子還在后，再?zèng)]了下文。許多客戶也像她一樣，“興奮勁”過了以后，還在等待市場(chǎng)變化。

現(xiàn)在市場(chǎng)上掛牌的二手房很多，也許等這些房賣掉以后，下個(gè)月、下下個(gè)月的買家會(huì)變多。

我還是很有信心的，不急于一時(shí)。根據(jù)我的判斷，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策利好時(shí)期在一到兩年，在這期間，我的業(yè)績(jī)至少也會(huì)翻一倍吧。至少，不會(huì)再像7月那樣慘淡了。

（本文羅銘為化名）

（來(lái)源：澎湃新聞 記者 蔣樂來(lái) 林子堯）

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