中新經(jīng)緯4月22日電 (魏薇 實(shí)習(xí)生周月池)“今年2月，我打算清貸賣房，但是銀行方面告訴我，要預(yù)約排隊(duì)?！奔易√旖虻慕?化名)告訴中新經(jīng)緯。

由于賣房時(shí)間緊張，姜喜又給銀行打電話咨詢，工作人員告訴她，用帶押過戶的方式辦理貸款，就不需要提前還貸款了。

姜喜面臨的情況只是眾多二手房交易的縮影。二手房交易中，賣方通常需要將貸款結(jié)清、在銀行解抵押后，才能進(jìn)行交易。而帶押過戶卻將過去這套交易模式優(yōu)化，房子可以在帶抵押的情況下進(jìn)行交易，這無疑對(duì)房地產(chǎn)市場和買賣雙方帶來了利好。

(資料圖片僅供參考)

事實(shí)上，帶押過戶業(yè)務(wù)早在2008年于上海已有先例，但直到2022年，帶押過戶從個(gè)別城市試點(diǎn)逐漸推開，如今在全國大部分城市進(jìn)行推廣。部分房主已經(jīng)成功通過“帶押過戶”進(jìn)行房產(chǎn)交易。但是，對(duì)于這一不算新生的事物，很多人還不甚了解，還有不少銀行處于觀望中。

帶押過戶背后算的是一筆經(jīng)濟(jì)賬。假如房主有一套300萬元的房產(chǎn)，還有80萬元貸款沒有還清。以前，房主如果手里沒有80萬元還清貸款，就需要找第三方公司墊資，借一筆“過橋貸”。房主根據(jù)時(shí)間長短支付墊資費(fèi)用，有的墊資公司按日計(jì)息。

中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢某房產(chǎn)中介公司，一位中介人員介紹，借款80萬元，一天需支付利息約420元，折算下來年利率約19%，如借款一個(gè)月需要支付1.26萬元利息。

帶押過戶則能幫助像姜喜這樣的房主節(jié)省資金和交易時(shí)間。姜喜告訴中新經(jīng)緯，由于買方著急落戶口，所以他們都希望交易能盡快完成。

“我的房子總價(jià)145萬元，在天津的建設(shè)銀行做了按揭貸款，當(dāng)時(shí)還有11萬元貸款沒有結(jié)清。”姜喜稱，銀行方面告知她，該行2022年12月推出了帶押過戶，但是需要滿足一定條件才能辦理。

今年3月，中國自然資源部、中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。據(jù)自然資源確權(quán)登記局副局長趙燕介紹，全國共有15個(gè)省份100多個(gè)地市探索開展了不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

中新經(jīng)緯了解到，各地各銀行業(yè)務(wù)開展進(jìn)度不一。比如較早探索帶押過戶業(yè)務(wù)的珠海市，從2020年9月至今已兩年有余，珠海市銀行業(yè)協(xié)會(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，珠海二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)共辦理245宗，抵押金額約3.38億，業(yè)務(wù)量超過2022年全年。目前，開通此業(yè)務(wù)的珠海銀行機(jī)構(gòu)超過20家。

據(jù)報(bào)道，自今年1月10日，二手房“帶押過戶”政策實(shí)施以來，武漢市共辦理二手房“帶押過戶”540余件，辦件數(shù)量持續(xù)快速增長，二手房“帶押過戶”已在武漢市全面展開。

北京市住建委等四部門于3月31日發(fā)布通知，即日起，北京市個(gè)人二手房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務(wù)。

“前幾天分行確實(shí)提到了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，但目前還不能辦理。”4月21日，中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢農(nóng)業(yè)銀行北京某支行，一位個(gè)貸客戶經(jīng)理表示，該行系統(tǒng)仍在調(diào)試中，待相關(guān)細(xì)則完善后會(huì)在官方渠道發(fā)出通知。

中國銀行北京市某支行工作人員介紹，有需要的客戶可以前往網(wǎng)點(diǎn)登記預(yù)約，但目前還未正式辦理。此外，該工作人員還透露，中國銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)可以實(shí)現(xiàn)跨行操作。

股份制銀行中，招商銀行北京市某支行工作人員表示，已接到通知，但還沒有接到執(zhí)行通知，同樣在細(xì)則制定階段。

“帶押過戶目前成交的客戶還不多，需要滿足一些條件。每個(gè)銀行的政策不一樣，所以具體要先咨詢貸款銀行才知道能否辦理。”四川成都一家房產(chǎn)中介公司的中介表示。

珠海市銀行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長羅磊公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，珠海市2022年二手房交易辦理銀行按揭的筆數(shù)超過一萬筆，但二手房帶押過戶辦理筆數(shù)只有146筆，所占比例較低。

隨著帶押過戶業(yè)務(wù)在全國范圍的鋪開，或許會(huì)有越來越多客戶選擇帶押過戶。

但并非所有交易都適合做帶押過戶。如北京市明確，二手住房交易“帶押過戶”業(yè)務(wù)需要同時(shí)滿足四個(gè)方面的條件：北京市個(gè)人二手房交易；買方必須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購房；賣方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸；所交易的住房在轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。

此外，中新經(jīng)緯在采訪中了解到，帶押過戶在執(zhí)行中還存在一些“痛點(diǎn)”，比如大部分銀行僅支持本銀行辦理，支持跨行操作的仍屬少數(shù)，另外絕大部分銀行只支持買家使用純商業(yè)貸款。

“帶押過戶這個(gè)業(yè)務(wù)，其實(shí)銀行還是比較歡迎的?！蹦吵巧绦幸恢行虚L對(duì)中新經(jīng)緯表示。在他看來，唯一影響銀行的問題是房產(chǎn)過去的抵押行是否能夠順利配合、是否會(huì)設(shè)置障礙。“現(xiàn)在要在銀行提前歸還按揭貸款，原貸款行還是比較抵觸?！?/b>

羅磊也提到，在2022年辦理的146筆二手房帶押過戶中，只有3筆是跨行業(yè)務(wù)，比例較低。他建議，各行之間要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，破除壁壘，推動(dòng)跨行帶押過戶業(yè)務(wù)推廣；有公積金業(yè)務(wù)的主要商業(yè)銀行，要積極探索，爭取年內(nèi)推動(dòng)二手房帶押過戶業(yè)務(wù)覆蓋公積金業(yè)務(wù)。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院高級(jí)研究員金天對(duì)中新經(jīng)緯表示，從近期實(shí)踐看，銀行響應(yīng)意愿不高，落地案例少，或有如下原因：一是帶押過戶過程中，如果交易最終未達(dá)成，或者其中參與方存在抵質(zhì)押物及房產(chǎn)交易方面的特殊情況、特殊要求，會(huì)給銀行造成操作上的潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；二是各行、各部門對(duì)政策的理解、內(nèi)部管理要求存在或有一定差異，也給各行商貸之間、商貸與公積金貸之間的相互協(xié)同帶來挑戰(zhàn)；三是銀行推動(dòng)這項(xiàng)業(yè)務(wù)帶來的好處有限，反而容易在跨行帶押過戶過程中損失存量房貸客戶，這才是其積極性不高的更主要原因。

此外，跨行辦理在操作上仍存在一定難度。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)中新經(jīng)緯表示，帶押過戶特別需要銀行的同意和密切配合?！皼]有原抵押銀行的同意，是無法實(shí)現(xiàn)帶押過戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對(duì)應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時(shí)償還或提存，都需要銀行做好細(xì)節(jié)控制?！蓖跤癯颊f。

獨(dú)立國際策略研究員陳佳對(duì)中新經(jīng)緯表示，近期有關(guān)部門和監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)帶押過戶業(yè)務(wù)流程中按揭貸款跨行接力具體的接續(xù)政策措施和實(shí)務(wù)操作做了方向指引和具體規(guī)定，相信隨著未來相關(guān)細(xì)則的進(jìn)一步出臺(tái)，帶押過戶的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)度量、轉(zhuǎn)移、定價(jià)，以及銀行綜合風(fēng)控運(yùn)營體系的進(jìn)一步完善，尤其是對(duì)新合約執(zhí)行利率等具體問題的進(jìn)一步細(xì)化，這項(xiàng)業(yè)務(wù)將得到全面推進(jìn)。

陳佳進(jìn)一步指出，在具體的執(zhí)行過程中，銀行機(jī)構(gòu)依舊要嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線，嚴(yán)防利用帶押過戶進(jìn)行套貸等風(fēng)險(xiǎn)違規(guī)情況，在通過產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的同時(shí)繼續(xù)防范與化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。(更多報(bào)道線索，請(qǐng)聯(lián)系本文作者魏薇：vivi1257@163.com)(中新經(jīng)緯APP)