最近，“‘最牛業(yè)委會(huì)’起訴物業(yè)，法院一審判決物業(yè)返還4000萬(wàn)元”一事引發(fā)廣泛關(guān)注。2月21日下午，原告上海中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)業(yè)委會(huì)主任韓德友接受大眾網(wǎng)·海報(bào)新聞?dòng)浾卟稍L說(shuō)，此次訴訟，最大的難題在于舉證。同時(shí)，他認(rèn)為，兩灣城業(yè)委會(huì)的經(jīng)驗(yàn)很難復(fù)制，體量小的小區(qū)能否承受訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用，業(yè)委會(huì)成員是否統(tǒng)一認(rèn)識(shí)等因素，都是決定成敗的關(guān)鍵。

對(duì)于網(wǎng)友贊譽(yù)他們?yōu)椤白钆I(yè)委會(huì)”，韓德友笑說(shuō)，業(yè)委會(huì)15人之中，大部分已退休，關(guān)鍵是業(yè)委會(huì)成員思想統(tǒng)一，決心站在業(yè)主角度維權(quán)。

有律師認(rèn)為，通過(guò)該案可見(jiàn)，對(duì)于很多物業(yè)公司普遍存在的問(wèn)題，只要業(yè)主們團(tuán)結(jié)一致、依法辦事，成功維權(quán)的可能性是很大的。

【資料圖】

不過(guò)，該案尚未塵埃落定。2月21日，新民晚報(bào)報(bào)道稱，該案被告上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司（下稱“中遠(yuǎn)物業(yè)”）已提起上訴。

中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)

中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)位于上海市普陀區(qū)，沿蘇州河而立。房源網(wǎng)站顯示，該小區(qū)二手房單價(jià)在9萬(wàn)/平左右。

走進(jìn)中遠(yuǎn)兩灣城，隨處可見(jiàn)張貼的“維護(hù)業(yè)主共同利益追索業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)”公告。這份公告略述近兩年訴訟過(guò)程的復(fù)雜艱辛，以及普陀區(qū)法院的一審判決結(jié)果：中遠(yuǎn)物業(yè)應(yīng)返還全體業(yè)主4000萬(wàn)元。

判決返還費(fèi)用名目包括物業(yè)管理費(fèi)、地下車庫(kù)停車管理費(fèi)、小區(qū)公共收益、地下車庫(kù)新增劃線車位收入等。

中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)內(nèi)張貼的判決公告

從2001年9月到2021年2月，中遠(yuǎn)物業(yè)為兩灣城業(yè)主服務(wù)近20年，種種原因?qū)е码p方從未對(duì)物業(yè)管理費(fèi)及公共收益等收支進(jìn)行結(jié)算，最終對(duì)簿公堂。

韓德友坦言，對(duì)原告業(yè)委會(huì)來(lái)說(shuō)，該案最大的難題在于舉證。2021年2月，中遠(yuǎn)物業(yè)被業(yè)主大會(huì)決定解聘后結(jié)束服務(wù)離場(chǎng)，帶走了財(cái)務(wù)憑證等資料，以致業(yè)委會(huì)2021年3月提起訴訟時(shí)，連確定標(biāo)的額都成問(wèn)題。

為此，業(yè)委會(huì)遞交司法審計(jì)申請(qǐng)書，普陀區(qū)法院接受申請(qǐng)并委托一家會(huì)計(jì)師事務(wù)所開(kāi)展審計(jì)?！爸羞h(yuǎn)物業(yè)開(kāi)始是同意的，后來(lái)又反悔了，不提供憑證，司法審計(jì)無(wú)法進(jìn)行?！表n德友說(shuō)。

判決書載明，中遠(yuǎn)物業(yè)在司法審計(jì)過(guò)程中未提供財(cái)務(wù)賬冊(cè)等相關(guān)資料

舉證工作的繁瑣從一個(gè)例子可見(jiàn)。

根據(jù)業(yè)主方與物業(yè)方于2018年簽訂的《物業(yè)服務(wù)臨時(shí)合同》，業(yè)主買斷的地下車庫(kù)停車位的收費(fèi)單價(jià)為每個(gè)每月100元，其中的75元?dú)w物業(yè)，25元由被告用于與車庫(kù)相關(guān)的公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)與照明，如有剩余則由物業(yè)返還。

實(shí)際使用的照明費(fèi)究竟有多少？業(yè)委會(huì)向法院申請(qǐng)調(diào)查令，到電力部門查過(guò)去20年的賬單?！拔覀冃^(qū)光地下車庫(kù)就有上百個(gè)電表，它們每個(gè)月的賬單要弄出來(lái)。而且二零零幾年的時(shí)候，這些數(shù)據(jù)還沒(méi)錄入電腦，是手工的。數(shù)據(jù)拿回來(lái)，跟物業(yè)歷年做的賬去比較，是不是真像物業(yè)列支的那樣，比對(duì)以后才能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題?！表n德友說(shuō)。

但是，受制于客觀因素，仍有很多費(fèi)用要靠推算。比如，2020年、2021年無(wú)審計(jì)報(bào)告，只能推定這兩年的物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余與2019年相同。由此推算，2020年度的結(jié)余為1562901.13元，2021年1月的結(jié)余按當(dāng)年結(jié)余的月平均數(shù)計(jì)算應(yīng)為130241.76元。

兩灣城業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)金額中有些為推算數(shù)據(jù)

兩灣城業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)的總額為6200余萬(wàn)元，普陀區(qū)法院一審判決中遠(yuǎn)物業(yè)返還4000萬(wàn)元。普陀區(qū)法院稱，關(guān)于具體結(jié)算方式，雙方既然對(duì)各類收支的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)與方式未能達(dá)成一致，則應(yīng)就各自的觀點(diǎn)分別舉證并在必要時(shí)由專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)介入進(jìn)行審計(jì)，而目前雙方提供的證據(jù)或?qū)ψC據(jù)的闡釋均不足以充分證明本方在費(fèi)用結(jié)算方面的觀點(diǎn)，除原告主張的、相當(dāng)一部分?jǐn)?shù)據(jù)建立在對(duì)其現(xiàn)有證據(jù)作推斷基礎(chǔ)上形成的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算方式之外，目前對(duì)費(fèi)用結(jié)算的認(rèn)定缺乏其他確鑿的依據(jù)與有效的手段，在此情形下，該院根據(jù)誠(chéng)信公平與合理等價(jià)的民事活動(dòng)原則，將案情與當(dāng)事人提供的證據(jù)中合法合理的部分予以結(jié)合考量，再參照原告對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算方式，認(rèn)定被告應(yīng)就物業(yè)服務(wù)費(fèi)的按實(shí)結(jié)算與公共收益的分成向原告支付結(jié)余款并對(duì)應(yīng)付款的金額予以酌定。

中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)車位上滿滿當(dāng)當(dāng)

韓德友說(shuō)，近期，有不少社區(qū)前來(lái)參觀學(xué)習(xí)，希望借鑒復(fù)制兩灣城小區(qū)此次的維權(quán)經(jīng)驗(yàn)。但他認(rèn)為，這很難復(fù)制，“小區(qū)情況不一樣，業(yè)委會(huì)的人員組成不一樣……”

在韓德友看來(lái)，業(yè)委會(huì)成員的思想統(tǒng)一，決心站在業(yè)主角度維權(quán)，是很關(guān)鍵的。

兩灣城業(yè)委會(huì)本身就有“反例”。

韓德友說(shuō)，前兩屆業(yè)委會(huì)都對(duì)中遠(yuǎn)物業(yè)做了審計(jì)，發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)方面的問(wèn)題，但受種種原因影響，都擱置了。而且，第二屆業(yè)委會(huì)系被業(yè)主罷免，理由是業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行監(jiān)督不力。當(dāng)時(shí)，業(yè)主對(duì)物業(yè)的服務(wù)不滿意，小區(qū)狀況一年比一年差，此外，第二屆業(yè)委會(huì)主任與物業(yè)方面的股東是親戚關(guān)系，所以業(yè)主質(zhì)疑的聲音很多。

蘇州河畔的中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)

兩灣城的特殊之處還在于它的體量大。據(jù)韓德友介紹，中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)分4期建設(shè)，上世紀(jì)90年代末啟動(dòng)，2006年完成，有近1.2萬(wàn)戶，人口約5萬(wàn)。“一般的小區(qū)，假如只有幾百戶，訴訟費(fèi)能不能承受？律師費(fèi)能不能承受？訴訟追回的錢夠不夠訴訟費(fèi)用？”韓德友說(shuō)，他認(rèn)可業(yè)主要維權(quán)，爭(zhēng)一口氣，但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題不能不作為一個(gè)考量因素。

“本案受理費(fèi)是35萬(wàn)多元，法院一審判決我們負(fù)擔(dān)15萬(wàn)，中遠(yuǎn)物業(yè)負(fù)擔(dān)20余萬(wàn)，但目前都是我們?cè)娣街Ц兜??！庇纱耍n德友引出另一個(gè)話題，維權(quán)要有業(yè)主充分的民意支持，如果業(yè)主大會(huì)沒(méi)有表決通過(guò)，訴訟相關(guān)的費(fèi)用都付不出去。

韓德友說(shuō)，如果議題沒(méi)有民意基礎(chǔ)，把它放到業(yè)主大會(huì)也無(wú)法通過(guò)。

中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)體量大

對(duì)于網(wǎng)友將兩灣城業(yè)委會(huì)稱為“最牛業(yè)委會(huì)”，韓德友認(rèn)為，其他小區(qū)也面臨與兩灣城相似的問(wèn)題，還有維權(quán)不成功者，而兩灣城業(yè)委會(huì)追回的金額高昂，因此才收到了這個(gè)褒義的稱呼。

韓德友說(shuō)，實(shí)際上，兩灣城業(yè)委會(huì)并無(wú)過(guò)人之處，15名成員中大部分已退休。他們都沒(méi)學(xué)過(guò)法律，也沒(méi)從事物業(yè)相關(guān)的工作。他個(gè)人此前在單位做管理工作。

“我們業(yè)委會(huì)任期三年，我的感受是，業(yè)委會(huì)成員要有熱情為業(yè)主服務(wù)，關(guān)鍵要全身心投入?！表n德友說(shuō)。

該案也引起法律界人士的熱議。北京市競(jìng)天公誠(chéng)律師事務(wù)所律師馬盛軍接受大眾網(wǎng)·海報(bào)新聞采訪表示，兩灣城業(yè)主遇到的問(wèn)題，也是其他很多小區(qū)的業(yè)主們面臨的問(wèn)題，作為律師，他經(jīng)常收到物業(yè)公司“只收費(fèi)、不干活、服務(wù)差”等相關(guān)的法律咨詢，兩灣城業(yè)委會(huì)的勝訴，從兩個(gè)方面給其他業(yè)主起到了很好的示范作用。

一是業(yè)主們團(tuán)結(jié)一致，按照法定程序選舉出新的業(yè)委會(huì)，非常難得?，F(xiàn)實(shí)中，業(yè)委會(huì)可能與物業(yè)公司具有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，或者有些小區(qū)根本就沒(méi)有業(yè)委會(huì)，而能夠按照法定程序選出新的業(yè)委會(huì)，代表全體業(yè)主去維權(quán)，這是維權(quán)工作的起點(diǎn)，使得合法維權(quán)成為可能。

二是專業(yè)的事情交給專業(yè)的人來(lái)干。兩灣城業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)了專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)和審計(jì)團(tuán)隊(duì)，對(duì)物業(yè)公司的不合法情形，特別是財(cái)務(wù)方面進(jìn)行了調(diào)查和審計(jì)，為人民法院支持其訴訟請(qǐng)求提供了翔實(shí)證據(jù)。

“對(duì)于業(yè)主與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系和利益分配規(guī)則等事項(xiàng)，民法典有專門的非常清晰的規(guī)定?！瘪R盛軍說(shuō)，通過(guò)該案可見(jiàn)，對(duì)于很多物業(yè)公司普遍存在的問(wèn)題，只要業(yè)主們團(tuán)結(jié)一致、依法辦事，成功維權(quán)的可能性是很大的。

普陀區(qū)法院對(duì)兩灣城業(yè)委會(huì)要求中遠(yuǎn)物業(yè)賠償欠費(fèi)利息的訴請(qǐng)未予支持

山東博睿律師事務(wù)所律師陳瑞福認(rèn)為，小區(qū)就是一個(gè)社會(huì)，同時(shí)它是城市中最基層的片區(qū)居住區(qū)，基層治理創(chuàng)新應(yīng)首先從小區(qū)做起，而小區(qū)治理必須理順各方面的關(guān)系，比如業(yè)主與業(yè)委會(huì)、小區(qū)與物業(yè)、業(yè)主代表大會(huì)與業(yè)委會(huì)、業(yè)主之間等。業(yè)委會(huì)是業(yè)主和物業(yè)公司之間的橋梁，是整個(gè)小區(qū)治理中的牛鼻子，既要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)的作用，防止業(yè)委會(huì)不作為，又要對(duì)其權(quán)力予以規(guī)制，防止業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司勾連損害業(yè)主的利益。對(duì)物業(yè)公司，應(yīng)要求其財(cái)務(wù)公開(kāi)透明，防止實(shí)踐當(dāng)中普遍存在的物業(yè)公司反客為主現(xiàn)象。

“只有理順各方面的關(guān)系，并且及時(shí)引入律師、會(huì)計(jì)師等第三方力量，根據(jù)民法典和物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)規(guī)定，從制度上實(shí)行小區(qū)治理的創(chuàng)新，才能使小區(qū)治理成為基層治理的標(biāo)桿，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。”陳瑞福說(shuō)。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)公司 普陀區(qū)法院 一審判決