提前還房貸熱議還未消散，房貸償還年限延長至80歲沖上熱搜，甚至近日“百歲貸”也重出江湖。

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面對近期關(guān)于房貸的各種關(guān)注熱點(diǎn)，《中國新聞周刊》專訪了上海新金融研究院副院長、浙商銀行原行長劉曉春。

他表示，要從市場競爭的角度來看待這些現(xiàn)象，不能直接定義利益訴求是否合理，銀行和客戶是市場上平等的交易對手，要放在博弈角度中理解。

針對業(yè)內(nèi)呼吁降低存量貸款利率，劉曉春認(rèn)為，目前新增房貸利率低，是為穩(wěn)住房地產(chǎn)而采取的臨時性刺激政策。不要去搞全國一刀切的做法，更不能讓行政命令替代市場調(diào)節(jié)，要讓市場自身發(fā)揮作用。如果通過行政命令，永久性降低存量貸款利率，這對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇更為不利。

這是一種基于經(jīng)濟(jì)利益考量的市場行為。一些購房者對房價未來走勢信心不足，認(rèn)為房價漲幅不能彌補(bǔ)房貸利息成本，因此想要提前結(jié)清，減少壓力。

另一重要原因是，近段時間投資理財收益下降，與房貸利率之間的差異在擴(kuò)大，在理財市場掙到的錢不夠償還房貸利息，很多購房者就把股票、基金和理財?shù)馁Y金拿出來提前還房貸。此外，由于針對房地產(chǎn)利好措施不斷增多，新增房貸利率低于存量房貸利率，也導(dǎo)致一些購房者提前還貸。

短時間內(nèi)，想要提前還貸的借款人大量增多，加上還款也要辦理手續(xù)，有一套流程需要處理。如果銀行人手不夠，就會造成排隊(duì)現(xiàn)象。

此外，從銀行利益角度看，它有自己的經(jīng)濟(jì)效益需要計(jì)算。針對房貸，購房者的貸款審批通過，意味著銀行已經(jīng)在這筆資金上做出了長時間(例如20年-30年)的安排。借款人突然決定提前還貸，銀行需要重新找新的項(xiàng)目把資金投出去。

在這期間，銀行損失了原本的貸款利息收入。所以，銀行會控制提前還貸節(jié)奏。從國外經(jīng)驗(yàn)來看，對于大額的長期貸款提前還款都會有要求，比如對還貸時間限制，最低還款額限制等。

之前由于提前還款的人相對較少，有些房貸合同約定比較粗獷?？赡軙小霸试S提前還貸”等相關(guān)表述，但也是原則性的，比較含糊，沒有說清楚約束條件、在什么情況下允許提前還貸、要辦理什么手續(xù)、提前多長時間通知等規(guī)定。

這就帶來一個問題：合同對于“提前還房貸”不明確，導(dǎo)致存在可解釋和操作空間。借款人可以沒有約束地提前還款，銀行也可以解釋說允許提前還款，但必須要排隊(duì)——誰說都有理。

所以，在沒有特別明確約束條件的情況下，要遵循市場原則、法治原則，不能簡單以強(qiáng)弱勢方推斷訴求合不合理。因?yàn)椋S著資金供求變化，強(qiáng)弱方也是在變化的。要考慮“提前還房貸”對于雙方是否合理，不能脫離合同講對錯。如果合同作出明確規(guī)定，借款人也按照要求申請了“提前還貸”，那銀行就不能因?yàn)轭~度不夠等原因搪塞客戶。反過來也一樣。

這種局面也給銀行帶來一些教訓(xùn)和啟示。往后要完善房貸合同中有關(guān)“提前還貸”的約定，而且不能只是原則性的，需要具體細(xì)則，提高可操作性。

關(guān)閉渠道，人為增加困難，一些銀行確實(shí)做得不是很好。然而，部分還款門檻是銀行和客戶之間的約定，是一種市場行為，雙方都在博弈，需要理性看待。

在當(dāng)下，與其互相指責(zé)誰對誰錯，更應(yīng)該互相溝通妥善處理這個問題，比如能否協(xié)商，更改合同還款門檻等。

傳遞的信號很明確，不會行政干預(yù)。在法律允許范圍內(nèi)維護(hù)合法權(quán)益，這并不是要滿足客戶提出的所有要求，而是合法權(quán)益，所以要尊重法治，在法治的前提下，大家通過市場化手段協(xié)商。

銀行作出任何決策都要符合整體的資產(chǎn)負(fù)債管理要求。住房貸款期限很長，因此利率比其他貸款品種也相對較高。現(xiàn)在新增的房貸利率低，是因?yàn)樵谔厥馇闆r下要穩(wěn)住房地產(chǎn)市場而采取的新措施，是一種非市場因素干預(yù)造成的暫時現(xiàn)象。

在如今低利率環(huán)境下，如果把存量房貸利率一下子降下來，等后續(xù)市場整體利率回升，是不是也可以單方面提高房貸利率?如果銀行可以隨時改變合同執(zhí)行利率，會引起很多糾紛。

在最初簽訂房貸協(xié)議的時候，無論是銀行還是客戶都在承擔(dān)以后幾十年利率變化的不確定性?？赡芗s定好的房貸利率會高于今后某一段時間的市場利率，只能說盡可能追求往后二三十年的平均利率，總體而言，這是市場雙方博弈的結(jié)果，雙方都要承擔(dān)利率確定帶來的后果。應(yīng)該說，銀行和借款人是平等的市場參與者，都應(yīng)該承擔(dān)自己的決策結(jié)果，不能因?yàn)槭袌鲎兓瘜ψ约翰焕|(zhì)問對方是否合理，并單方面要求改變合同約定。

如果真的要降低存量貸款利率，首先，不應(yīng)該出臺統(tǒng)一的規(guī)定。要允許各家銀行根據(jù)自身的市場戰(zhàn)略和客戶結(jié)構(gòu)來決定是否要降低存量貸款利率。例如，有的銀行住房按揭貸款原本就不多，資產(chǎn)占比不大，對客戶流失不敏感，可能就不愿意降低利率;另外也有銀行想趁這個機(jī)會，愿意減少收入，吸引新的貸款客戶。這是一種市場競爭，應(yīng)該允許銀行和客戶進(jìn)行協(xié)商，自主決定，而不是由“看得見的手”干預(yù)。

此外，在銀行內(nèi)部也不能“一刀切”。全國各地房地產(chǎn)市場不一樣，也需要根據(jù)樓市情況，與客戶協(xié)商解決。合同也需要完善，與客戶充分協(xié)商后，增加一些補(bǔ)充條款。比如，在遇到什么情況下，可以階段性調(diào)整房貸利率等。

至于怎么降、降多少、降多長時間，這些都應(yīng)該由銀行和客戶雙方協(xié)商決定。而且降低存量貸款利率應(yīng)該是暫時性的調(diào)整，不能無限期延長，除非雙方都同意。

可以明確的是，如果通過行政命令，永久性降低存量貸款利率，這對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇更為不利。因?yàn)椋绻磥硎袌隼收w上升，會對銀行經(jīng)營造成影響，為了減少未來風(fēng)險的不確定性，銀行可能就不愿意發(fā)放長期的住房貸款了，會對當(dāng)下房屋銷售產(chǎn)生消極影響。

這些舉措可以看作是比較創(chuàng)新的貸款工具，突破了對按揭貸款原來的慣例。之前“年齡+貸款時間”控制在70歲，更多是出于風(fēng)險的合理性來考慮。

銀行推出上述舉措，客戶能獲得的額度變大，或者還款壓力減少，這些都可能有助于穩(wěn)住銀行住房貸款，緩解信貸投放壓力。

此前一些地方也有過接力貸，但很快被叫停?？赡苁且?yàn)榛镜臏?zhǔn)入門檻太低了，造成了很大風(fēng)險。此外，接力貸合同在法律保障上能否環(huán)環(huán)相扣，法律能否保障執(zhí)行?目前在這方面還有些欠缺。所以，需要慎重對待，認(rèn)真研究。

隨著住房消費(fèi)趨勢變化，社會人口、年齡結(jié)構(gòu)變化，大概率是會有新產(chǎn)品出現(xiàn)。至于接力貸能否流行，還要看運(yùn)行狀況如何，風(fēng)險能否有效控制，是否得到市場和監(jiān)管認(rèn)可。如果效果好，其他銀行也肯定會跟進(jìn)的。在這過程中，對于銀行的風(fēng)險評估也提出了更高要求。

關(guān)鍵詞： 貸款利率 房地產(chǎn)市場 合同約定