2月12日，關(guān)于“南寧市房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”的消息受到廣泛關(guān)注，對(duì)此，南寧市一房產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)證實(shí)確有其事：“政策是這幾天才出來(lái)的，以前最高年齡限制是70歲，現(xiàn)在調(diào)整為80歲”。他表示，現(xiàn)在只有少部分銀行可以做特殊申請(qǐng)，新房和二手房都可以申請(qǐng)，不過(guò)只限于商業(yè)貸款，公積金貸款還沒(méi)有實(shí)行。

在南寧有新房項(xiàng)目的房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，其所在的企業(yè)已經(jīng)知悉上述政策，不過(guò)，目前項(xiàng)目上還沒(méi)有執(zhí)行，其表示，“或許與合作銀行不同有關(guān)”。

通常情況下，銀行對(duì)購(gòu)房者的房貸最長(zhǎng)期限為30年，貸款到期日不能超過(guò)貸款人60—70歲的年齡，也就是說(shuō)，貸款人只有在年齡小于30—40歲的情況下，才能貸足30年，而房貸年齡期限延長(zhǎng)至80歲之后，貸款人50歲的時(shí)候購(gòu)房，也能貸足30年。

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易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲，與延遲退休有一定的關(guān)系，因?yàn)檠舆t退休后，貸款人收入保障的年限也會(huì)增加；另外，這也與當(dāng)前貸款額度比較充裕有關(guān)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策變化能照顧一些中老年人的購(gòu)房需求，此外，該政策下，老年人與子女一同買(mǎi)房的貸款額度也會(huì)增加，有助于涉及養(yǎng)老的家庭更好實(shí)現(xiàn)置業(yè)計(jì)劃。“省會(huì)城市的相關(guān)需求比較充足，一些省會(huì)城市可以?xún)?yōu)先考慮該政策的調(diào)整?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2022年，房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例降至4.9%的歷史新低，2023年1月份，居民新增人民幣貸款2572億元，同比減少5858億元。其中，中長(zhǎng)期貸款2231億元，同比減少5193億元。當(dāng)下，居民貸款買(mǎi)房的積極性很低，或者說(shuō)，不愿意加杠桿，上述政策主要是為了激活購(gòu)房者加杠桿買(mǎi)房的情緒。該政策對(duì)年齡較大的購(gòu)房者，有一定的促進(jìn)作用。

李宇嘉也表示，當(dāng)下，各地都在積極扶持樓市，單看某一政策，效果不會(huì)很大，“當(dāng)下任何一個(gè)城市的樓市，已經(jīng)沒(méi)有一招鮮的政策了。即便是限購(gòu)?fù)顺?、利率下降，也無(wú)法讓樓市迅速回升?！北仨氁喾N政策疊加，久久為功地紓困需求端。

上述政策調(diào)整的背景是，南寧樓市松綁政策不斷與樓市去化仍存挑戰(zhàn)并存。

2020年，在疫情、投資客離場(chǎng)等因素影響下，南寧樓市步入下行周期，商品住宅成交面積開(kāi)始下滑。2022年，在樓市不限購(gòu)的基礎(chǔ)上，南寧市出臺(tái)了不少促進(jìn)樓市銷(xiāo)售的政策，例如降低首付比例，進(jìn)行購(gòu)房契稅補(bǔ)貼，提高二孩、三孩家庭公積金貸款額度，舉行購(gòu)房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)等。

然而，政策加持之下，2022年南寧樓市成交情況并沒(méi)有好轉(zhuǎn)。中指數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2022年南寧主城區(qū)商品住宅成交395.3萬(wàn)平方米，同比下降33.6%，商品住宅市場(chǎng)承壓，連續(xù)三年成交縮減。

克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月末，南寧市的新建商品住宅的庫(kù)存為805萬(wàn)平，消化周期為25.6個(gè)月。

實(shí)際上，房貸年齡期限延長(zhǎng)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。廣東中矩律師事務(wù)所律師鄭博恩對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，若銀行執(zhí)行“房貸年齡期限延長(zhǎng)至80歲”的政策，存在的最大風(fēng)險(xiǎn)是貸款人因年齡較大無(wú)法履行還款義務(wù)，而房子也因樓齡年限問(wèn)題導(dǎo)致貶值，此時(shí)就會(huì)存在資不抵債的情況，會(huì)給銀行形成不良資產(chǎn)。通常情況下，若貸款人年齡較大，銀行會(huì)追加擔(dān)保人或擔(dān)保物，或者是降低貸款金額，以保證貸款的房屋在可控的價(jià)值范圍內(nèi)。

那么，若貸款人離世時(shí)未還完貸款，貸款人去世后，剩下的房貸及房產(chǎn)該怎么處理？鄭博恩表示，首先要看是否有繼承人。若房產(chǎn)由法定繼承人繼承，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，繼承人在繼承遺產(chǎn)的同時(shí)也要繼承其貸款債務(wù)，繼續(xù)還款；若繼承人放棄繼承房產(chǎn)，且有房產(chǎn)證的，銀行則會(huì)將貸款人按揭貸款的房屋進(jìn)行拍賣(mài)，用拍賣(mài)所得來(lái)抵償房貸，不足部分銀行也不能再追究，多出部分繼承人也沒(méi)有權(quán)利再繼承；若繼承人放棄繼承房產(chǎn)，且房產(chǎn)證還未辦理下來(lái)，房屋則由開(kāi)發(fā)商處置，因開(kāi)發(fā)商在貸款時(shí)往往一并作為擔(dān)保責(zé)任關(guān)系的一方，即開(kāi)發(fā)商需要為貸款人償還銀行貸款。

關(guān)鍵詞： 商品住宅 期限延長(zhǎng) 第一財(cái)經(jīng)