生活垃圾經(jīng)常不及時處理，車輛亂停亂放，小區(qū)樓頂漏水不解決……甘肅省蘭州市某小區(qū)業(yè)主劉峰自2020年入住該小區(qū)后，便對物業(yè)心生不滿，在他看來，這些都是物業(yè)分內(nèi)之事，可鮮見對方主動作為。為此，他寄希望于業(yè)主委員會，“有了業(yè)委會，物業(yè)存在的各種問題有望迎刃而解”。

然而，事情沒有劉峰想象的那么簡單。首先是成立業(yè)委會不容易，小區(qū)有上千住戶，業(yè)主們因?yàn)楣ぷ髅?、怕麻煩、個人力量小等原因很難形成合意，開發(fā)商、物業(yè)也千方百計(jì)阻撓。其次是好不容易成立了業(yè)委會，可在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中卻出現(xiàn)了個別業(yè)委會委員與物業(yè)、開發(fā)商等沆瀣一氣侵害業(yè)主權(quán)益等亂象。

“有了業(yè)委會，物業(yè)問題也不一定能解決??！”劉峰無奈地感慨道。

(資料圖片僅供參考)

和劉峰有著同樣感受的業(yè)主不在少數(shù)?！斗ㄖ稳請蟆酚浾呓照{(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主備受物業(yè)不作為、亂作為困擾，希望成立業(yè)委會維護(hù)自身權(quán)益，但實(shí)際情況卻是一些業(yè)委會在履職和運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，由于監(jiān)管不足、保障不夠、居民參與度不高等原因，違背成立初衷，與物業(yè)、開發(fā)商等主體發(fā)生利益捆綁，無法形成約束力。

多位受訪專家指出，業(yè)委會相關(guān)規(guī)章制度亟待完善細(xì)化，各相關(guān)部門要加強(qiáng)對業(yè)委會的監(jiān)督引導(dǎo)，充分發(fā)揮業(yè)委會促進(jìn)基層自治的積極作用，推動業(yè)委會和物業(yè)公司合力營造優(yōu)質(zhì)的小區(qū)環(huán)境。

成立業(yè)委會，并不是一件容易的事情。

有網(wǎng)友總結(jié)了一些開發(fā)商和物業(yè)阻撓業(yè)委會成立的招數(shù)，比如不提供召開首次業(yè)主大會的資金、不提供資料；在業(yè)委會成立過程中，盡量安排“自己人”進(jìn)入，成為業(yè)委會的“代言人”；對候選人進(jìn)行收買甚至造謠，造成業(yè)主之間互不信任，拖慢整個流程等。

“一個小區(qū)內(nèi)部，一般會存在業(yè)主、業(yè)委會、開發(fā)商、物業(yè)管理公司和居委會五個主體，每個主體都有相應(yīng)的權(quán)利和職責(zé)范圍。成立業(yè)委會后，物業(yè)等相關(guān)事務(wù)部分要由業(yè)委會來管理和監(jiān)督，難免會對原有的小區(qū)格局產(chǎn)生影響。因此就會出現(xiàn)開發(fā)商和物業(yè)公司阻撓業(yè)委會成立的情況?！比A東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法對記者分析。

歷經(jīng)艱辛成立的業(yè)委會，是否又能如業(yè)主所期待的那樣，真正為業(yè)主謀福祉呢？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，答案不一定是肯定的。有的業(yè)委會成立后，成為“一言堂”，不允許業(yè)主發(fā)表不同意見；有的業(yè)委會與物業(yè)、開發(fā)商等發(fā)生利益捆綁，違法侵占小區(qū)公共資源。

今年10月，浙江省杭州市某小區(qū)成立了業(yè)委會，業(yè)主尹凱很高興，希望業(yè)委會能助力解決小區(qū)路面坑洼不平、環(huán)境臟亂差、多處攝像頭故障等問題。有一天，他看到小區(qū)公示欄寫著業(yè)委會準(zhǔn)備向物業(yè)公司借款修復(fù)小區(qū)存在的相關(guān)問題，便想著向業(yè)委會反饋其他物業(yè)問題，但仔細(xì)閱讀后發(fā)現(xiàn)公示中沒有反饋渠道，于是他就在業(yè)主群里詢問。沒想到，業(yè)委會主任認(rèn)為他是來找麻煩的，隨即將他“踢”出了業(yè)主群。

“我作為業(yè)主，難道連咨詢、質(zhì)疑的權(quán)利都沒有嗎？”尹凱對此感到不解。

“業(yè)委會的職責(zé)包括與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同、組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用，對于物業(yè)服務(wù)合同與專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主進(jìn)行公示。但在日常生活中，業(yè)主們由于對法律法規(guī)不熟悉，不知道自己擁有哪些權(quán)利，一些業(yè)委會委員就會利用這種信息差為自己謀取利益，趁機(jī)與物業(yè)公司和開發(fā)商互相勾結(jié)，違法侵占資源，損害業(yè)主利益?！鄙虾Ｊ泄ど搪?lián)房地產(chǎn)商會法律分會理事郝肖贊對記者說。

在楊勤法看來，業(yè)委會運(yùn)行中的種種不規(guī)范問題，與各種相應(yīng)機(jī)制的缺失不無關(guān)系。

“首先是業(yè)委會的法律地位缺失。從物業(yè)管理?xiàng)l例到民法典，對于業(yè)委會的法律地位都沒有明確的規(guī)定。在實(shí)務(wù)中，法院對業(yè)委會的法律地位也沒有一致的認(rèn)識，不同法院的理解不同，作出的判決也不同。雖然物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定，業(yè)委會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，但這都是基于道德層面的要求，而非剛性的措施。法律地位和評價機(jī)制的缺席，導(dǎo)致業(yè)委會難以對其行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！睏钋诜ㄕf。

他還提出，盡管相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)接受有關(guān)部門的監(jiān)督和指導(dǎo)，但并沒有賦予有關(guān)部門制約業(yè)委會的實(shí)質(zhì)辦法。即便是房地產(chǎn)行政主管部門，也只能在業(yè)委會作出違反法律、法規(guī)的決定時，責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。也就是說，除了業(yè)主大會外，沒有其他組織能夠更換或者罷免業(yè)委會。而且業(yè)委會內(nèi)部制度缺乏，比如缺乏明確的議事制度，導(dǎo)致不能定期研究物業(yè)管理存在的問題；缺乏召集業(yè)主大會的責(zé)任制，導(dǎo)致每年一次的業(yè)主大會難以按時召開；缺乏制約機(jī)制，導(dǎo)致部分人員得以操縱和控制業(yè)委會等。

如何優(yōu)化業(yè)委會，讓其真正有能力推動解決物業(yè)問題？

多位受訪專家一致認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善業(yè)委會相關(guān)規(guī)章制度，加強(qiáng)監(jiān)督引導(dǎo)，提高居民參與積極性，充分發(fā)揮業(yè)委會促進(jìn)基層自治的作用。

楊勤法提出，必須加強(qiáng)對業(yè)委會的有效監(jiān)督。業(yè)委會作為基層群眾自治組織，必須堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，充分發(fā)揮基層黨組織在業(yè)委會活動中的作用，全面落實(shí)對業(yè)委會的指導(dǎo)監(jiān)督管理。具體來說，包括在業(yè)委會成員選舉上嚴(yán)格把關(guān)，對業(yè)委會重大問題的討論介入引導(dǎo)，教育業(yè)委會委員維護(hù)居民利益，對損害業(yè)主權(quán)益的行為進(jìn)行批評等。

“各部門應(yīng)各司其職，業(yè)主大會負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)委會工作，選舉或者更換業(yè)委會委員，街道辦事處具體指導(dǎo)和組織業(yè)委會的選舉工作。居民委員會協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門，強(qiáng)化對業(yè)委會的日常監(jiān)管，引導(dǎo)業(yè)委會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法作出決定，防止其作出侵害業(yè)主合法權(quán)益的不當(dāng)行為。就業(yè)主大會和業(yè)委會的制度設(shè)計(jì)來看，可在業(yè)主大會下設(shè)立獨(dú)立的監(jiān)督委員會，從而監(jiān)督業(yè)委會的工作，并有權(quán)召開業(yè)主大會申請罷免不合格的業(yè)委會委員。另外，可規(guī)定街道辦事處、房地產(chǎn)主管部門在特定情況下，有提請召開業(yè)主大會申請罷免不合格業(yè)委會委員的權(quán)力?！睏钋诜ㄕf。

北京瀛和律師事務(wù)所律師莊宇聰建議，基層政府可定期對業(yè)委會進(jìn)行培訓(xùn)，鼓勵業(yè)委會購買物業(yè)管理法律法規(guī)知識培訓(xùn)、物業(yè)管理法律顧問、物業(yè)管理矛盾糾紛化解等社會服務(wù)，讓業(yè)委會委員深入了解學(xué)習(xí)法律法規(guī)，明確業(yè)委會權(quán)利和職責(zé)，規(guī)范運(yùn)行，增強(qiáng)業(yè)委會的公信力。

“還應(yīng)明確業(yè)委會委員的工作津貼。物業(yè)管理?xiàng)l例未明確業(yè)委會委員的工作津貼，也未明確工作待遇、社會保險等，目前僅有部分省、市的物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定業(yè)委會委員的工作津貼可以由業(yè)主大會決定。建議明確規(guī)定業(yè)委會委員的工作津貼可以由業(yè)主大會決定，明確津貼的來源和標(biāo)準(zhǔn)?！鼻f宇聰說。

實(shí)際上，為了讓業(yè)委會助力物業(yè)優(yōu)化服務(wù)，全國多個省市在推廣“紅色物業(yè)”。

2017年，湖北省武漢市在全國首創(chuàng)“紅色物業(yè)”，以黨建引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新，常年提供業(yè)委會組建及換屆、業(yè)委會履職、物業(yè)糾紛調(diào)解等服務(wù)，通過助力多方聯(lián)動召開會議，促進(jìn)各方有效溝通，幫助化解矛盾、解決問題。

湖北省十堰市則探索以小區(qū)鄰里黨支部為核心、業(yè)委會為主體、物業(yè)公司為依托，鼓勵引導(dǎo)小區(qū)黨組織委員和業(yè)委會委員“交叉任職”“雙向進(jìn)入”，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)融入基層治理。

還有地方探索吸納非業(yè)主加入業(yè)委會的模式。比如福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主大會制度建設(shè)的若干意見》規(guī)定，夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住親屬能夠提供合法有效法律文件證明其對房屋享有共有權(quán)利的，在物業(yè)管理中也可確認(rèn)其具有業(yè)主身份。

在楊勤法看來，從權(quán)利義務(wù)角度來看，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)使用權(quán)人和所有權(quán)人不是同一人的情形，相應(yīng)的，物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)際承受人與物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)際交納人是使用權(quán)人，既然使用權(quán)人履行了相關(guān)義務(wù)，那么也理應(yīng)享有相關(guān)權(quán)利。從權(quán)利保障角度來看，實(shí)際關(guān)心和參與物業(yè)管理事務(wù)的人是房屋的實(shí)際使用人，如果他們沒有一定的業(yè)主權(quán)利，只能被動地接受業(yè)委會、物業(yè)提供者的管理，這并不利于權(quán)利保障，也不利于物業(yè)生態(tài)的發(fā)展。因此，吸納非業(yè)主加入業(yè)委會的舉措具有一定的積極意義。

“可以立法明確，通過委托代理的方式允許業(yè)主將享有的業(yè)主權(quán)利由他人行使。實(shí)際操作中可以規(guī)定為，只要持有業(yè)主簽名的有效書面委托書及有效身份證件，就可以享有入選業(yè)委會委員的資格。這種方式相對于直接規(guī)定會稍顯溫和，也可以免去認(rèn)定身份的繁復(fù)手續(xù)，更為靈活?！睏钋诜ㄕf。

郝肖贊則建議，相關(guān)規(guī)定可以更加細(xì)化和完善。比如若租戶可以向業(yè)委會出具長期租賃合同（5年以上）并且在小區(qū)居住滿1年的，那么即使沒有實(shí)際業(yè)主的委托，租戶也可以參選業(yè)委會。除了由實(shí)際業(yè)主出具委托書，委托這類住戶代自己參選業(yè)委會之外，還可以在簽訂租賃合同時，就將這項(xiàng)權(quán)利在合同中進(jìn)行明確約定，避免后續(xù)麻煩。

關(guān)鍵詞： 業(yè)主大會 物業(yè)管理 物業(yè)公司