開開心心收房，卻發(fā)現(xiàn)房子近一半都是公攤面積，對公攤面積的困惑在很多購房者心中都存在。有的購房者被公攤、公攤系數(shù)等術(shù)語繞暈；有的購房者發(fā)現(xiàn)銷售人員口頭承諾的公攤面積，到收房時大幅增加；還有一些購房者陷入由公攤面積引發(fā)的糾紛中。

究竟什么是公攤面積？公攤面積又從何而來？哪些面積算公攤、哪些又不算？消費者該如何分辨？公攤面積到底能不能取消？公攤面積之爭究竟如何解決？我們一起一問到底。

(相關(guān)資料圖)

首先我們來看看，到底什么是公攤面積？公攤面積又該如何計算？

公攤面積制度在我國存在已久，當(dāng)時的建設(shè)部曾在《建筑面積計算規(guī)則》《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中對公攤面積有相應(yīng)的規(guī)定。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

具體來說，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。

而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：

一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。

二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。簡單來說，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

了解了公攤面積究竟是什么，再來看看，公攤面積在多大范圍內(nèi)才算合理？又由誰來測算？

公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國家目前并沒有明確的規(guī)定，在實際操作過程中，這一點往往容易產(chǎn)生糾紛。

國家目前對住宅的公攤面積并沒有設(shè)置上限和下限，但這并不意味著公攤面積可以任由開發(fā)商隨意設(shè)定。購房人在前期簽訂購房合同時，應(yīng)該特別留意哪些關(guān)于公攤面積的信息呢？

其實，在《商品房銷售管理辦法》中，對于房屋面積縮水是有明確要求的?！掇k法》中明確指出，出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對值3%這個標(biāo)準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。簡單說，就是合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3％時，購房人有權(quán)退房。同意不退房的，實際面積小于合同約定面積時，絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。

因此，在長期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來，購房人在前期簽訂購房的時候，一定要注意根據(jù)政策細(xì)化買賣合同的條款。比如，目前開發(fā)商在售樓處都必須公開房屋面積預(yù)測報告或?qū)崪y報告，購房者可以從這個報告中查出擬購買的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，由此算出公攤比例。在必要時，購房人可以在簽訂商品房買賣合同時簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就公攤面積及相應(yīng)的違約責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)充約定，以便更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

剛才提到了在簽訂購房合同時的注意事項，那么，如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權(quán)呢？

在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測繪中心申請面積鑒定。

既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么，公攤面積到底能不能取消呢？

有觀點認(rèn)為，在商品房銷售中附加公攤面積雖是全國普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，特別是部分開發(fā)商利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算的能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，讓購房者很受傷，因此建議取消公攤。而在業(yè)內(nèi)人士看來，取消不可能一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫彿空叩臋?quán)利。因為在《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長 虞曉芬：（目前）按照建筑面積來進(jìn)行計價或者產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，也是對老百姓權(quán)益的一個保護(hù)，因為你公用部分也是屬于我們老百姓所有的，還是有它的合理性的。

而從購房人的角度來說，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶，公共活動區(qū)域減少等配套設(shè)施問題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。

此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來許多現(xiàn)實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題。

關(guān)鍵詞： 公攤面積 建筑面積 商品房銷售管理辦法