日前，地產(chǎn)第一股——萬科A（000001）發(fā)布了2021年年報，年報顯示，公司凈利潤同比下降45.7%，近乎腰斬。但值得一提的是，公司拿出了高比例的年度分紅方案，并推出20億元到25億元的回購預(yù)案。3月31日，萬科召開業(yè)績說明會，公司董事長郁亮就公司2021年度業(yè)績大幅下滑作出反思，并就投資者關(guān)心的問題一一作答。

財報顯示，2021年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科上市31年以來繼1995年、2008年后出現(xiàn)的第三次凈利潤下滑。

具體來看，2021年萬科凈利潤下降源于三方面。其中，毛利率下降是財務(wù)層面的主要影響因子，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點。包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。

對于2021年公司凈利潤下滑的原因，郁亮表示，在管理方面，公司存在離散度大的問題。萬科過去一直是充分授權(quán)、分布式的機(jī)制，這在行業(yè)快速增長時期，有利于迅速抓住市場機(jī)會。但隨著競爭越來越激烈，大型復(fù)雜項目越來越多，有的單一公司和單一區(qū)域不具備完整能力，會表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，拉低整體表現(xiàn)。

郁亮在發(fā)布會上表示：“第一，項目操盤能力的分化。萬科做過不少好的項目，但沒能將這些好項目的優(yōu)點完全復(fù)制推廣，轉(zhuǎn)為整個集團(tuán)的優(yōu)勢。第二，少數(shù)項目出現(xiàn)投資失誤。按照原先的分布式管理機(jī)制，投資額度直接分到區(qū)域，提高了一線的積極性，但在市場深度調(diào)整的時候，也容易造成當(dāng)?shù)毓靖吖雷陨硎袌鰸摿?，存在‘我是例外’的僥幸心理，拿下了自己消化不了的項目?！?/p>

確實，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度與利潤水平都在降低。在行業(yè)寒冬里，幾乎所有企業(yè)都有一定程度的陣痛。但相較于中小企業(yè)而言，具有資金優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢和管理優(yōu)勢行業(yè)龍頭公司抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。

以萬科為例，雖然其2021年的凈利潤降幅超出市場預(yù)期，公司經(jīng)營班子成員也進(jìn)行了檢討，但客觀來講似乎也并不那么糟糕。

中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會研究員吳剛梁在接受大眾網(wǎng)·海報新聞記者采訪時表示，當(dāng)前的大環(huán)境是地產(chǎn)紅利期已過，天花板已到，房地產(chǎn)行業(yè)已從曾經(jīng)的暴利行業(yè)慢慢回歸到一個正常的狀態(tài)下，萬科自然也逃不過大周期；其次，萬科的利潤下降并非個例，是行業(yè)的整體走勢。萬科作為行業(yè)龍頭，在此前已經(jīng)開始做減法，并且布局了一些新的業(yè)務(wù)，因此，嚴(yán)格意義上將，其收入下降說法并不準(zhǔn)確，收入增長減緩屬正?，F(xiàn)象。

事實上，近幾年，不少房地產(chǎn)央企開始轉(zhuǎn)向剝離收縮，強(qiáng)調(diào)集中度，聚焦主業(yè)。如：2020年，國家電網(wǎng)公司將持有的魯能集團(tuán)100%股權(quán)將整體劃轉(zhuǎn)至中國綠發(fā)投資集團(tuán)有限公司。魯能集團(tuán)早期的核心業(yè)務(wù)為地產(chǎn)、能源兩大板塊，是國資委直屬的21家持有房地產(chǎn)“牌照”的央企之一，同時，其還控股1家上市房企——廣宇發(fā)展。此次劃轉(zhuǎn)，是國家電網(wǎng)下定決心退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，按期完成深化集體企業(yè)改革任務(wù)，并進(jìn)一步聚焦主責(zé)主業(yè)，正確處理做強(qiáng)做優(yōu)和做大的關(guān)系。

與此類似的，從2015年股權(quán)之爭后，萬科開始加速轉(zhuǎn)型。2015年中期業(yè)績會時，萬科高調(diào)提出要向萬億元市值的目標(biāo)邁進(jìn)，郁亮對萬億元市值給出了自己的預(yù)期：“我們希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比在一半左右，另一半來自新業(yè)務(wù)?！遍L租公寓便是郁亮所提及“新業(yè)務(wù)”的一部分。而除了長租公寓外，物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)、教育以及海外業(yè)務(wù)也是萬科重點發(fā)力的“新業(yè)務(wù)”。2016年8月，萬科與合作方聯(lián)合收購印力集團(tuán)的股權(quán)。借此解決了自2013年重啟商業(yè)地產(chǎn)以來存在的標(biāo)準(zhǔn)化、平臺化等問題；2017年，萬科組團(tuán)以116億美元收購物流巨頭普洛斯，其中萬科持股21.4%成為主要股東，這也是萬科在物流業(yè)務(wù)上的又一次躍進(jìn)。

但轉(zhuǎn)型之路并非一片坦途，萬科的新業(yè)務(wù)雖多，而能登上年度財報“亮出業(yè)績”的卻不多。2019年上半年財報顯示，萬科物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入52.8億元，同比增長27.1%；租賃住宅業(yè)務(wù)覆蓋35個主要城市，累計開業(yè)8.2萬間；集團(tuán)管理商業(yè)項目總建筑面積超過1350萬平方米，已開業(yè)面積為643萬平方米(90%為購物中心)；萬緯物流已進(jìn)駐44個城市，獲取127個項目，可租賃物業(yè)的建筑面積996萬平方米。

但對此，吳剛梁認(rèn)為，萬科的這種收縮是正常的，其利潤的下降，并非意味著公司市場份額的急劇下降。數(shù)據(jù)顯示，在銷售排名方面，2021年，萬科在全國商品房市場的份額約3.5%，銷售金額在武漢、成都、南京、鄭州、沈陽、長春、西安、合肥、濟(jì)南、南昌、西寧、無錫、南通、煙臺、三亞等20個城市位列第一。

同時，在吳剛梁看來，就新業(yè)務(wù)而言，其利潤占比雖然現(xiàn)在還不大，但就從長遠(yuǎn)來看，前景發(fā)展可期。

同大幅下降的利潤增速相比，萬科的大比例分紅方案更為投資者所關(guān)注。公司表示，將在未來三個月內(nèi)擇機(jī)開展20至25億元回購；分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發(fā)現(xiàn)金分紅112.77億元。值得一提的是，這讓萬科成為A股中唯一一家連續(xù)三十年進(jìn)行現(xiàn)金分紅的公司。

那么，在凈利潤大幅下滑的情況下，萬科為何在股利支付方面依然如此慷慨？對此，吳剛梁認(rèn)為，這對于穩(wěn)定公司股價具有積極影響。

一般來講，在上市公司估值模型當(dāng)中，紅利是一項重要指標(biāo)。紅利穩(wěn)定，意味著投資者能夠獲得固定的收益，公司股票也就更接近于債券，因此投資者的買入意愿也就更為強(qiáng)烈。同時，能夠維持分紅，說明上市公司的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定，如此一來，公司風(fēng)險自然有所降低，其估值也自然較高。

此外，房地產(chǎn)本就是資金密集型產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前，由于行業(yè)投資機(jī)會的減少和自身運營經(jīng)營類業(yè)務(wù)的資金需求不大，使得不少龍頭房企手中的現(xiàn)金相當(dāng)充裕。因此，高比例的現(xiàn)金分紅自然受到企業(yè)青睞。吳剛梁表示，大額的現(xiàn)金分紅能夠維持公司的形象，也能夠維系公司構(gòu)架。

關(guān)鍵詞： 萬平方米 同比下降 房地產(chǎn)行業(yè)